大城市房價泡沫與未來走勢分析論文

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內容摘要：上海房價的“一騎絕塵”在2004年成了人們關注的焦點，盡管有國家宏觀調控和地方政策的雙重把關，上海房價卻仍然維持高位運行。人們不禁質疑，上海房價的天花板究竟有多高？本文將分析上海房價是否存在泡沫，并預測其在加息后的走勢。

關鍵詞：房價上海泡沫走勢

上海房價泡沫論

從購買力角度看，泡沫現象已十分明顯

要評論一種商品價格是否合理，有沒有出現泡沫，我們通常有是看該商品價格與居民的可支配收入相比，比例是否過于不當。有人說，與世界上絕大多數國際大都市相比，上海房價僅有人家的1/3或1/4，因此仍具有較大的上漲空間。但是，他們忽略了這樣一個事實：上海的人均GDP只相當于紐約的1/10，東京的1/8，人均收入只有香港的1/4。而上海的房價與家庭的收入比已經超過了10:1，大大高出4至6倍的國際慣例。

泡沫尚在安全區內，破滅的可能性不大

在評析上海房地產市場的泡沫之前，首先需要明確一點，即泡沫并不一定意味著市場已脫離安全區，處在危險的邊沿。泡沫存在安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段的劃分，只有處在后兩個區域的泡沫具有面臨破滅的可能，從而對經濟發展產生嚴重的負面影響，安全區內的泡沫甚至具有一定的積極作用，關鍵是要防止泡沫不斷膨脹，防止泡沫跨入警戒區、邁進危險區。

由于上海市經濟、貿易、金融、航運“四個”中心的高定位，及F1概念和世博概念，再加上城市經濟蓬勃發展作為后盾，使得人們普遍對上海市的未來發展看好。因此其房地產也必然被投資者看好，人們已經漸漸地接受了上海房價的高定位。

政府的態度：只求平抑

上海素來有“大政府、小市場”，“強政府、弱企業”之說，可見政府的態度在很大程度上能夠左右上海的房價。從上海市政府的角度來講，他們并不希望出現房價下滑。這在2004年年初上海市房地資源局局長蔡育天的公開講話中可以看出，他表示不僅要防止房價下跌，而且要保12%的漲幅。因此，期房限轉等政策措施只是政府針對目前房地產市場過熱現狀而采取的暫時強制性行政手段，它的目的在于“平抑”，而非“打壓”房價。畢竟，2003年上海市GDP總量中房地產業貢獻了7.4%，而GDP數據正是評價政府業績的一個重要指標。

未來走勢預測分析

近期走勢預測：漲幅趨緩，結構性調整，總體下跌的可能性不大

據上海市房地產交易中心的統計數據，與2003年度相比，2004年上海市商品住房預售價格增幅回落明顯趨緩。這其中的原因是多方面的：其中部分原因在于，房價整體水平已經處于很高的位置，投資風險增大，且2004年年初股票市場形勢喜人，房市資金紛紛撤離流向股市；另一方面，第二季度起，上海政府開始陸續出臺“期房限轉”等平抑房價政策，加之10月29日央行上調基準利率，也在一定程度上緩解了房價的快速攀升。

然而，供求關系仍是決定當前房價變動最根本的因素。從上海人口的年齡結構來看，有購房需要的年輕人占了相當大的比例，而且今后幾年內，來上海定居的外來人口仍會穩步增加，這部分居住性需要將是支撐上海房價不下跌的主要動力。從投資性需要來看，雖然加息對投資性需求有﹁定的抑制作用，但主要針對短期投機需求，導致投資房產成本增加，減少套利空間。而對于擁有資金實力的投資者，只要有高于銀行利率的收益率，投資需求仍然強勁。未來投資性需求仍將成為推動上海樓市的主要動因。

種種跡象表明，上海房價近期內的漲幅必將趨緩，但由于旺盛的市場需求以及政府的因素，房價總體性下跌的可能性不大，但仍然會出現局部性回調。

目前，這種房價結構性調整已初步顯現。由于上海郊區的土地供給量充沛，政府又推出優惠政策，鼓勵開發商建造中低價商品房，以及推出經濟適用房，上海郊區的房價將出現“小幅回調”。

然而，上海中心城區由于土地稀缺等因素，房價繼續上漲將是必然的趨勢。雖然漲幅沒有去年那么來勢洶洶，但在“好地段造好房子”理念的支撐下，仍然會供不應求。

中遠期走勢預測：繼續穩步上揚，但漲幅趨緩

從中長期來看，上海房地產市場目前正處于房地產周期中的繁榮階段，雖有泡沫，但仍處于安全區內，只要政府調控得當，破滅的可能性不大。

因此，筆者認為，上海房價在2010年世博會舉辦以前仍將繼續保持增長態勢，但增長幅度將逐步有所趨緩，其增長率大致會與上海市人均收入的增長水平保持同步。即使期間受宏觀經濟影響房價也許會出現短暫回落，但總體上升趨勢不變。

參考文獻：

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