商品住宅漏水原因分析及策略

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商品住宅作為一種特殊的商品，日益成為廣大人民群眾改善居住環境、投資、消費的熱點。在提倡和諧社會和品質生活的今天，也成為各級政府所關注的重要民生問題之一。目前，居高不下的房價和日趨增長的物質文化需求，對商品住宅的品質提出了更高的要求。但商品住宅在交付使用中反映出的各種質量問題，讓人們對品質住宅產生懷疑。住宅滲漏因影響住宅部分使用功能和觀感，成為工程維修和投訴較多的質量問題之一。

本文對一個22萬m2住宅小區交付使用后五年內的反映的住宅滲漏進行匯總，分析其產生的原因，提出預防和處理這些滲漏的方法。

1工程概況

錦昌文華小區位于杭州市拱墅區金華路和大滸路的交叉口，毗鄰城市主動脈上塘高架快速路，總建筑面積約22萬m2，1300多戶約4000人居住的大型住宅小區，工程分二期開發建設，2006年第一批交付使用。

2小區住宅各種滲漏問題

2.1外墻面滲漏，主要表現在墻體大面、外墻與各種突出外墻面裝飾構件如花巖裝飾線條的交接處。

2.2屋面、屋面與墻面交接處，突出屋面的煙道、排氣道、管道周邊。

2.3鋁合金門窗框周邊，從和鋁合金窗框接觸墻側和窗框底邊滲入。

2.4廚房、衛生間內的排汽道、煙道、管道周邊，陽臺翻梁側邊及陽臺的雨落水管周邊。

2.5覆土地下室各單元之間的連通口，地下室和主樓間連通的沉降縫，地下室排風機房和主樓間的連通口，以及各種管線穿越地下室外墻處，地下室專業配電房電纜溝槽處。

2.6室外地面高于室內地面的房間，如臨街商鋪室內地面往往和市政馬路平齊，而小區內為了整體的景觀效果，往往土方堆坡較高，超過室內地坪。

3小區住宅滲漏原因分析

很復雜，是多方面的。有設計、施工工藝和現場管理方面的原因，也跟現有材料有一定的關系。下面針對上述存在的滲漏問題進行客觀的分析。

3.1現階段商品住宅外墻裝飾材料一般為涂料、面磚和石材，檔次規格高的采用鋁板幕墻做法。現僅對用常見裝飾材料的外墻滲漏進行分析。從工程實踐來看，外墻滲漏肯定有雨水滲入的途徑，如外墻面磚存在勾縫不密實，面磚鋪貼底糙存有裂縫等不密實的情況，雨水順著縫隙滲入，涂料墻面滲漏的原因也和面磚差不多。外墻與突出墻面裝飾線條交接處的滲漏主要是該部位結節沒有處理好。如錦昌文華項目一期工程底層裙房外墻采用濕貼花崗巖加干掛花崗巖裝飾線條，裙房以上外墻大面為面磚，局部窗套及外立面腰線為涂料。從住宅交付后報修投訴來看，反映干掛花崗巖大線條和面磚交接處滲漏較多，經多次維修花崗巖和石材膠縫后效果都不是很理想。分析原因為面磚先施工，花崗巖壓住面磚或和面磚平齊，經打膠暫時可以保證不漏，但熱脹冷縮會使起密封作用的膠封開裂，或者大線條以上面磚勾縫不好，就會在花崗巖干掛腔體內存水，而線條以下共花崗巖墻面為濕貼，該部分水為無法直排出，只好沿濕貼灌漿的花崗巖基層滲入墻體。如遇砌體是多孔磚或加氣塊，水就會從室內滲出，業主室內已裝修完成的乳膠漆或木制品裝飾面層就會起皮或發霉，如附圖。

另外就是剪力墻穿墻螺桿孔未安排人專門封堵或封堵不到位，腳手架搭設連接孔未封堵好，物料提升機或人貨梯的施工洞未作專項處理等，這些部位如外墻存在著裂縫，雨水就會順縫隙或自身的毛細孔滲入。

3.2屋面與墻面交接處設計結節做法為該處墻體是350mm高素混凝土翻邊或上翻梁，沿頂面挑出泛水作為卷材收口。在屋面找平層、防水層、隔離層、保溫層及鋼性防水層做完后，作為卷材收口的泛水離層面完成面的高度有很多少于100mm，甚至更少，如作為露臺的屋面在房屋交付后業主對其進行裝修，裝飾完成面基本上和露臺泛水下口齊平。泛水坡度做的過小加上老鷹嘴或滴水線施工不到位，水會順著卷材收口的薄弱點滲入，如遇屋面、屋面與墻面的混凝土翻邊存有縫隙，則室內就會出現滲水痕跡。煙道、排汽道等，主要是該部分的屋面上翻砼高度不夠，在做完屋面各層后翻邊可能低于完成面所致。另一個原因是由于造價方面的原因，常用的SBS、BAC防水卷材的厚度及化學性能不是很好，施工中的卷材性能低于國家標準，達不到防水的使用年限，施工時基層不時很干，有水汽存在。施工完成后遇日照而發生空鼓的情況。

3．3鋁合金門窗邊滲水主要是鋁合金窗框和結構間距有時過大，構件之間發泡劑打的不到位。現階段比較流行凸窗以擴展空間而可以不計算面積，對房產商和業主都比較有利。而鋁合金門窗作為一個分項常發包給另外的專業單位施工。窗間打發泡和抹灰塞縫是兩家單位分開施工，容易造成抹灰塞縫時未打發泡或間隙過大直接用發泡填縫，而未用細石混凝土或砂漿，造成間隙。如鋁合金門窗外膠沒有打好或打好了因溫度變化而開裂，水就從薄弱部位侵入。