商品房預售研究論文

導語：商品房預售研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】

《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。但是，該法對于商品房預售合同登記的效力沒有提及，這在實踐中產生了很多問題，對購房者利益的保護也顯得蒼白無力。因此，我們有必要借鑒國外成熟立法經驗，完善我國的商品房預售合同登記制度。

我國改革開放以來，隨著房地產市場的蓬勃發展和住房分配體制的改革，居民住宅投資和住宅建設有了長足的發展，商品房買賣也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房預售作為一種重要的房屋買賣形式，對于加快發展商的資金回籠過程，減輕銀行大額貸款壓力以及穩定商品房銷售市場起到了積極的作用。但是，由于商品房預售在我國還剛剛起步，現有的法律法規還很不完善，實踐中也出現了許多亟待解決的問題，而商品房預售合同登記作為商品房預售制度的重要一環，對其進行完善因此也就具有了十分重要的現實意義。

一、商品房預售和商品房預售合同登記

商品房預售是我國近年來房地產市場發展的產物，它與成品房買賣已經成為我國房地產市場中兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售方式首創于香港，香港立信置業公司于1954年最先推出樓宇"分層售賣、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地預售給廣大投資者，如落花片片墜落，故商品房預售又被稱為"賣樓花”。商品房預售的交易方式和標的物具有特殊性，即交易時，交易的標的物——房屋尚在建設中，交易標的物所有權的轉移是依合同中約定的期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或者失去法律效力的根據。因此，商品房預售行為是一種附期限的交易行為，購房者在期限到來之前擁有期待權，當期限屆至并辦理了房屋過戶手續即擁有了房屋的所有權。

商品房預售合同登記是不動產登記的一種，是房屋產權、物業管理的一部分。很多國家和地區都有有關商品房預售合同登記的規定，如香港規定所有樓花買賣合約必須在簽訂后的三十天內在田土廳注冊。根據《城市房地產管理法》第四十四條第二款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預售管理辦法》第十條規定：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”因此，購房者與發展商簽訂預售合同后，為防止發展商“一女兩嫁”，應及時督促發展商辦理登記備案手續，否則，合同約定的期限屆至，如果發展商不能交付房屋，購房者就不能取得房屋所有權，只能追究發展商的違約責任。

二、我國商品房預售合同登記存在的問題

實踐中，購房者與發展商之間嚴重的“信息不對稱”以及發展商“道德風險”的大量存在，購房者作為商品房預售法律關系的一方當事人，其權益極易受到侵害。比如發展商將已經進行預售登記的房屋及其土地使用權為他人設立抵押權，當發展商陷于支付不能而抵押權人行使抵押權的時候，購房者的債權就會面臨極大的危險。我國《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》規定了商品房預售人應當將預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案，但是，對于預售合同登記的效力卻沒有提及，這在實踐中造成了很多誤區，對購房者利益的保護也顯得蒼白無力。從地方的一些立法情況看，有些地方將商品房預售合同登記作為合同生效的一個要件，未經登記的合同無效，即登記要件主義。比如《廣州市商品房預售管理實施辦法》第十四條規定：“開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。”還有一些地方認為商品房預售合同登記并非合同生效的一個要件，未經登記的商品房預售合同并非無效，而僅僅是無對抗第三人的效力，即對抗要件主義。例如《上海市房地產登記條例》第三十二條規定：“下列房地產權利的文件，當事人應當登記備案：（一）商品房預售合同及其變更合同；（二）房地產租賃合同及其變更合同；（三）房屋維修、使用公約和物業管理文件；（四）當事人認為有必要登記備案而登記機構準予登記備案的文件。當事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人。”以上兩種立法思路體現了各地對商品房預售合同登記效力的不同態度。顯然，在商品房預售法律關系中，購房者處于弱者的地位，經濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。那么，現行商品房預售合同登記制度是否能夠起到保護購房者利益的作用呢？登記要件主義的立法目的是希望通過預售合同登記來對預售行為的合法性進行審查，防止發展商欺詐，保護購房者利益。但是，如果因為發展商未進行預售合同登記而使預售合同無效，那么購房者就失去了請求發展商實際履行或者違約賠償的權利，而根據無效合同的法律后果對購房者進行賠償往往對購房者利益的保護是不利的。相比之下，對抗要件主義具有合理性，對購房者的保護更為有利，即預售合同登記并非合同生效的一個要件，未經登記的商品房預售合同并非無效，而僅僅是不能產生對抗第三人的法律效力。但由于我國物權立法的不完善，實踐中，對抗要件主義并沒有發揮其應有的作用，因此，完善我國商品房預售合同登記制度勢在必行。

三、借鑒國外成熟立法經驗，完善我國的商品房預售合同登記制度

商品房預售合同登記是不動產登記的一種，在性質上屬于預登記。我國現行立法中并沒有有關預登記的制度，因此，我們有必要借鑒國外成熟立法經驗，完善我國的商品房預售合同登記制度。

預登記制度是與本登記制度相對而言的。本登記是指直接使當事人所期待的不動產物權變動發生效力的登記。在進行本登記之后，當事人所要設立的物權即刻設立，所要變更、廢止的物權即刻發生變更、廢止的效果。而預登記是指在當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權利取得人只對未來取得物權享有請求權時，法律為保護這一請求權而為其進行的登記。預登記制度為德國民法所創設，而后為日本、瑞士以及我國臺灣地區所采用。預登記是一種特殊的不動產登記，其登記內容為請求權（多數為債權），登記的目的在于保全不動產請求權，對不動產物權人處分不動產的行為進行限制。但是預登記并不是一種物權登記，預登記是為保護尚未成為物權的權利，而將物權公示手段運用于債法上的請求權，并使得該請求權具有對抗第三人的物權持有效力的保全措施。所以，預登記制度，可以說是物權法原理與債權法原理的結合，也可以說是物權法原理向債權法領域的擴張與滲透。因此，預登記制度是將物權法的規則施加于債權法，給予屬于債權法的請求權以排他的物權效力，故其本質屬于物權法對債權法的擴張。

德國民法典上的預登記制度對于完善我國商品房預售合同登記制度具有借鑒意義。筆者認為，賦予登記過的預售合同具有不同于一般債權的特別效力，對于購房者債權的保護具有積極作用。依據債權原理，債權是特定當事人之間的關系，不需要公示即可有效，而在商品房預售法律關系中，購房者通過登記而公示的債權，依據公示制度的作用而產生公信力，具有對抗第三人的效果，即經過公示的債權優先于未經過公示的債權，在它們沖突時，以公示債權為準，這樣可以防止一房多賣。賦予經過登記的債權以優先效力并不會損害善意第三人的利益，因為合同登記公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。因此，筆者建議在商品房預售登記的相關立法中，明確規定商品房預售合同未經登記不能產生對抗第三人的法律效力，同時規定商品房預售登記具有準物權性質的登記效力，這表現為：

（一）保全順位的效力

《德國民法典》第八百八十三條第三款規定：“以轉讓某項權利為請求權的標的時，該項權利的順位按預告登記日期加以確定。”因此，經過商品房預售合同登記，購房者的債權順位被確定在預售合同登記之時，這就防止了第三人的介入，保全了登記的順位，從而使購房者對房屋所有權轉移請求能夠順利地得到實現。

（二）保全權利的效力

債權本身并不具有對世效力，但商品房預售合同登記使購房者的債權獲得物權對抗第三人的對世效力，從而使債權的實現得到保障。在預登記后，就不動產權利、義務仍得為處分。不過在預登記權利人之間，在妨害預登記權利人請求權的范圍內，義務人的處分行為無效，即僅對于預登記權利人的關系而言，相對的無效。因此，如果預登記權利人的請求權不存在或者請求權嗣后消滅，或預登記權利人對義務人的處分表示同意，那么義務人對第三人的處分行為便絕對的有效。因此，在商品房預售合同登記后，發展商如果將已預售給購房者的商品房又進行了處分，那么在妨害購房者請求權的范圍內，發展商的處分行為無效，所以，這一制度可以有效地防止發展商一房多賣。當然，如果購房者的請求權不存在、嗣后消滅或者購房者對發展商的處分行為表示同意，那么發展商對第三人的處分行為就具有了效力。

（三）預警的效力

日本學者將預登記的此項效力稱為“警告的效力”，這種效力來源于不動產物權變動的公示力，公示方法有使物權變動發生法律上一定法律效果之功能，自法律效果觀之，即為公示力。商品房預售合同登記和其他不動產物權登記一樣，通過登記而產生了對第三人的預警作用，第三人不得無視預售合同登記的存在，不得以“善意”對抗購房者。

（四）破產保護的效力

德國破產法第二十四條規定：“為保全破產人的土地權利，或破產人所為登記的權利讓與、消滅或權利內容、順位變更請求權，在登記簿內預告登記時，債權人對破產管理人得請求履行。”因此，經過預售合同登記的債權具有排斥他人而保障其債權實現的效果。在發展商陷于破產，但購房者請求發展商交付房屋的履行期限尚未到來或者履行條件尚未成就時，購房者可以排斥其他債權人將預售商品房列為破產財產，從而保障其債權的實現。

商品房預售具有較強的國家干預性。由于商品房預售不同于房屋的實質性買賣，它購買的僅僅是房地產發展商的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，對購房者來說，則冒著商品房能否按期依約交付的風險。因此，保護購房者利益就成為商品房預售法律制度中的重中之中。商品房預售合同登記作為商品房預售法律制度中的一個重要環節，一方面我們要嚴格執行統一的商品房預售合同登記措施，對不合乎法律的合同不予辦理登記，對發展商一房多賣的合同不予辦理登記；另一方面我們要借鑒國外成熟的立法經驗，完善我國的商品房預售登記制度，最大限度地保護購房者的利益。

【參考文獻】

1、符啟林《房地產法學》法律出版社2002年7月版

2、孫憲忠《論物權法》法律出版社2001年10月版

3、孫憲忠《德國當代物權法》法律出版社1997年版

4、張文龍《民法物權實物研究》臺北漢林出版社1977年版

5、謝在全《民法物權論》中國政法大學出版社1999年版