土增稅清算及稅收籌劃思路

導語：土增稅清算及稅收籌劃思路一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：土增稅對房地產行業的影響重大，涉及的問題多且復雜，為提高項目經濟效益，減少土增稅對項目利潤的侵蝕，對土增稅進行管理和籌劃，是房地產企業避不開的課題。文章就房地產土增稅的清算、稅收籌劃及風險進行探究，簡單闡述稅收籌劃風險表現形式及控制方法，希望對房地產企業的土增稅稅收籌劃思路有所啟發，增加企業效益，降低企業稅收風險。

關鍵詞：土增稅；清算；稅收籌劃；風險防范

各地出臺的土增稅政策多如牛毛，且口徑不盡相同，導致房地產企業在土地增值稅清算過程中面臨較大風險，稅收清算受到影響，從而損害企業的經濟利益。企業及其辦稅人員應做好土增稅日常管理工作，做好稅收籌劃，維護國家和企業的共同利益。

一、土增稅及清算概述

（一）土增稅的作用

土增稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。相比其他稅種，土增稅的特點如下：首先，以轉讓房地產的增值額為計稅依據。土增稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。其次，征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅外，均應依照土增稅條例規定繳納土地增值稅。再次，實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。最后，實行分期預交、按次征收。每一征期按照當期預售收入的一定比例先預交稅款，待項目結束后再做清算，多退少補。土增稅對于國家發展和社會穩定有著重要的作用，一方面，能夠增加國家的財政收入，緩解財政支出壓力；另一方面，通過調節稅費，更準確地對房地產行業進行調控，抑制通過房地產炒作牟取暴利的行為發生。

（二）土地增值稅清算要點

在對土地增值稅進行清算繳納的過程中，需要注意幾個要點，提升清算的準確率和效率。其一，土增稅清算時點。根據《土地增值稅清算管理規程》，分為納稅人應進行土增稅清算和主管稅務機關可要求納稅人進行土增稅清算兩種情況。把握好清算時點，有助于稅收籌劃工作的開展。其二，土增稅收入確認。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。企業還應關注視同銷售收入的處理，增值稅對土增稅的影響，包括收入為不含稅收入，和土地價款中可抵扣的增值稅部分在清算過程中對土增稅的影響。其三，土地增值稅扣除項目確認?？鄢椖堪ㄈ〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用以及與轉讓房地產有關的稅金等。另外還有一些特殊扣除項目，是房地產企業的關注重點，也是部分項目稅收籌劃的突破口，需要特別關注。其四，確認物業的分類口徑，全國各地分類口徑差別較大，主要有二分法、三分法和四分法。不同分類方法計算出的土增稅金額可能相差很大，因此確認分類方法也非常重要，將深刻影響稅收籌劃思路。

二、稅收籌劃風險表現形式及控制方法

稅收籌劃風險是納稅人在稅收籌劃的過程中，受不確定因素影響，籌劃收益與預期結果存在差異。具體的表現形式主要有三種：第一，企業違反法律法規盲目籌劃；第二，忽視或者由于其他原因無法享受到稅收優惠政策；第三，在籌劃過程中存在企業整體利益消失或降低。由三種基本表現形式引發出相應的風險情況，為有效對稅收籌劃風險進行控制，應加強對稅收的管理和風險預估，并做好相應的風險處理方案。房地產企業應加強對籌劃目標的確認與管理，通過對基礎信息的收集和分析，確定籌劃目標，并以目標為導向進行相關工作的制定與管理。企業應著重加強對籌劃人員綜合素質的提升，提高管理人員對稅收清算與籌劃的了解。企業應加強對納稅情況的監督管理，積極配合國家相關的稅收政策，降低稅收籌劃風險發生概率，避免重大風險發生。

三、房地產企業土增稅籌劃思路淺析

（一）拿地階段籌劃

土地增值稅清算單位與分期的確定，對房企土增稅稅負有著重大的影響，根據稅務總局政策：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。但文件沒有明確有關部門是指哪個部門或哪些部門，導致各地執行標準不一。因此在拿地階段籌劃前，應先吃透當地政策，確定清算單位劃分的依據，進而確定籌劃方向。如浙江省規定以《建設工程規劃許可證》所審批確認的分期項目為清算單位，如一個項目中含有多種物業類型，每種類型的增值率差異較大，應先測算出稅負低且可執行的組合方案，按該方案申報申領工規證。假設FC公司在浙江省一沿海城市進行宅地開發，計劃開發高層和排屋產品，均為非普通住宅，土地成本7.5億、計劃開發成本12.5億，費用及利息按土地和開發成本兩項之和的10%計算扣除，項目計劃分兩期開發，有兩個方案可供選擇，均能滿足項目的施工和推售要求。方案一是根據產品類型分別拿工規證，先拿高層工規證，一年后再拿排屋工規證；方案二是第一本工規證高層和排屋各拿一半，一年后再拿剩余部分的工規證。經測算，方案一應納土增稅3.1億，方案二應納土增稅2.96億，比方案一少繳土增稅1400萬。方案一及方案二一期計算過程見表1。

（二）預售階段定價籌劃

在土增稅相關規定中具有詳細的扣除標準，其中將扣除額度定為20%，納稅者在進行房屋建造過程中，其增值的額度在20%以下，則不需要繳納土增稅，在超過20%時，需要按照土增稅的繳納標準進行繳稅。如某一房地產開發項目，經測算其增值率為20%左右，可考慮適當調整定價策略，降低售價，或適當增加成本，或兩者兼而有之，將增值率控制在20%以下，以達到節稅目標。假設FC房地產公司在M市取得一幅宅地，占地150畝、規劃可售面積20萬方、土地成本9.5億、開發成本16億（不含稅）、與轉讓房地產有關的稅金0.11億、開發費用和利息按10%計算扣除，經過市場調研，建造不含稅單價2萬/平米的標準普通住宅出售，市場接受度高，能滿足公司對項目的預期。經測算，項目增值率20.26%，應納土增稅2.02億，項目的增值率剛好卡在20%免稅臨界點附近。為此項目調整定價策略，計劃將售價從2萬/平米降到1.95萬/平米，為了保證品質，成本不做調整，經測算，收入減少1億元、項目增值率從20.26%降至17.26%、土地增值稅0元，增加稅前收入1.02億。調整售價后消費者和房地產公司均收益。

（三）扣除項目籌劃

扣除項目與土增稅負相關，增加扣除項目，能實現節稅效果，但同時利潤可能也會受到侵蝕，且不合理增加扣除項目會給企業帶來稅務風險。以下通過幾個案例來探討扣除項目的稅收籌劃和風險防控。案例一，毛坯交付改精裝交付。在土增稅清算中，允許房地產企業根據土地費用加開發成本計算的金額之和的20%作為加計扣除項目，且開發費用和利息（在不能提供證明的情況下）也是根據土地加開發成本計算的金額之和的10%計算扣除。由于稅務總局政策：“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”，如毛坯交付的項目改為精裝交付，增加的精裝成本，客戶能夠認可，即這部分精裝成本通過提價來消化，可達到節稅效果，特別是標準普通住宅增值率在免稅臨界點附近，效果顯著。如上述FC房產公司在M市取得的這塊地，增加不含稅精裝成本0.2萬/平米，同時增加不含稅售價0.2萬/平米，經過計算，增值率由20.26%降至14.4%，同樣可以達到免稅的效果，且企業沒有售價折讓的損失。精裝修成本能否計入扣除項目，一般需要滿足銷售合同的房價中明確包含裝修費、銷售不動產發票中包含裝修費等條件，房地產企業需要注意回避這方面的風險。毛坯改精裝雖然節稅效果顯著，但應結合市場接受度、政府對精裝房的監管力度等，再決定是否選擇精裝交付。如果市場不能接受因精裝而增加的成本，企業勢必面臨較大的市場風險壓力。精裝房比毛坯房增加了精裝工序，因此在交付時會比毛坯房面臨更多的問題，如業主的投訴增加，政府的監管更嚴格等不利因素，企業應綜合考慮。在對房地產建筑精裝時，內部的裝修內容按照一定類別分類扣除。其中軟裝類型的支出，如房屋中桌椅等可移動設備以及電視等家用設備等，不能規劃到裝修支出中，不符合費用扣除標準。在對費用總結和計算時，該部分支出不計入扣除范圍內。案例二，巧用利息支出籌劃。根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》第三條第（一）款規定，在對財務費用的利息進行扣除時，相關的利息部分需要嚴格按照房地產項目分攤管理計算，同時要具有相關的金融機構證明文件，此時相應利息可以按照標準規定扣除。但在利息扣除的過程中，其額度應在商業銀行同類型貸款的利率范圍內，禁止利息超出標準。在對產地產開發過程中的其他費用進行扣除時，應計算房地產開發費用，通過開發費用中獲得土地使用權的費用消耗以及對房地產的開發費用消耗進行計算，對二者的和進行10%以內的費用扣除。即條件允許的情況下，房地產企業可以選擇據實扣除利息支出，也可以選擇計算扣除，以兩者殊高作為扣除依據。在選擇據實扣除利息費用的過程中，房地產應明確利息的來源，企業在通過個人渠道得到借款時，因為其并不是在專門的金融機構進行借款，所以面臨的風險以及相關的利息無法得到相應的風險證明，從而不能在計算利息費用的過程中進行扣除。在實際的借款過程中，合同簽訂以及辦理的過程中，必須由受托方主動辦理，相關合同及條款同樣需要由受托方進行牽動。因此在整體的借款過程中，金融結構無法為企業提供相應的借款證明，此類借款產生的利息無法扣除。案例三，土地違約金、滯納金計入開發成本。企業與國土局簽訂土地出讓合同，屬于經濟合同違約賠償，應允許計入開發成本扣除。但也有觀點認為當政府及其主管部門代表國家行使權力時，支付給政府及其主管部門的各種違約金、滯納金，一般應屬于違反行政規定支付的款項，不屬于經濟類違約賠償。因此，房地產企業支付給國土資源局的違約金、滯納金，應具有行政處罰性質，不允許計入開發成本扣除。目前法律界對出讓合同的性質界定有爭議，具體要看主管稅務機關如何把握。案例四，符合條件的紅線外支出計入開發成本。有些項目紅線外的成本支出很大，如不能計入開發成本列為扣除項目，將對企業造成重大的稅收損失，因此如果企業存在紅線外成本的情況，應積極爭取計入開發成本。目前有些省份出臺文件明確符合條件的紅線外支出可以計入開發成本，如2014年廣州市曾印發過土增稅的相關清算通知，對紅線外的建設用地有明確規定，要求在獲得土地使用權時，需要按照國家關于房地產企業開發相關管理通知執行，其中能夠通過國土房管相關協議或證明的可以進行相應金額扣除。再如，海南省規定房地產企業在對土地進行開發使用過程中，在土地邊界進行公共建設時，建設資金消耗若得到政府部門的相關文件證明，可以進行相應的金額扣除。

（四）交付階段籌劃

房地產企業在交付階段，往往由于工期緊張，普遍存在搶工交付的現象，導致工程決算完成時間滯后，在被要求土增稅清算時，很多成本尚不能取得，造成清算損失。房地產企業在交付階段可要求施工企業在項目交付后一個月內配合完成決算并補足工程發票，為了促使施工企業配合決算，雙方在施工合同中可明確該條款，并給出相應罰則。實務中，房地產企業對清算時點有一定的選擇權，企業需要根據實際情況決定立即清算還是延期清算。如項目當前的成本已能夠支持全額退稅的情況下，應立即清算；如還需補稅，應延期清算，并積極取得成本資料。

四、結論

綜上所述，房地產企業在經營過程中，在依法繳納土增稅的同時，還需積極開展土增稅方面的稅收籌劃、合理清算、科學降低稅負、加強員工涉稅方面的培訓，增強節稅意識、守法意識，維護國家稅收利益，促進房地產行業發展。

參考文獻：

[1]崔婷婷.房地產土增稅的清算及其稅收籌劃風險研究[J].營銷界,2019(35):72+82.

作者：張學躍 單位：浙江琨和房地產開發有限公司