房貸范文10篇

一、美國的房地產金融

美國房地產金融市場發展到現在已擁有成熟的一級市場和二級市場。一級市場是借款人直接向抵押貸款機構以房屋為抵押品獲得貸款的交易市場,二級市場包括抵押貸款機構或商業銀行出售資產抵押債券給二級市場機構和將房地產有機債券再轉讓的交易市場。

二、兩國房地產市場比較

(一)兩國房地產金融比較

美國的房地產金融市場為房地產抵押貸款市場,主體由各大商業銀行、投資銀行和抵押貸款機構、保險公司、擔保和評級機構等組成。發展到現在已形成完善的抵押貸款一級、二級市場。

有別于美國的房地產金融市場,我國的房地產金融體系還不夠完善,在我國房地產抵押貸款一級市場上只有銀行支撐著整個房地產金融體系,因此,銀行系統存在著較大的風險。對于我國的住房金融運作,即住房按揭貸款,事實上和美國的房地產抵押貸款是相同的。運作過程中的不同是:由于我國現在還沒有形成個人征信系統,因此居民向銀行申請住房貸款時,需出具收入證明、房屋預售合同和已付房款發票等證明材料,和美國居民申請住房貸款時出具的個人信用報告有所不同。

1、關于房產政策的經濟學分析

房產政策是政府公共管理政策的一部分，對房產政策進行分析是一種典型的實證研究。房產政策的經濟學分析具有專業性、預測性和參謀性等特點，能夠幫助政策決定者運用政策調節工具發現和解決公共政策問題，在一定程度上提高政策的有效性和決策的效率。

(1)主要政策調節工具——利率、土地供給和稅收

①利率

西方經濟學認為，一個國家根據既定目標，通過中央銀行運用其政策工具，調節貨幣供給量和利率，以影響宏觀經濟活動的水平。在房產信貸領域，政府可以利用調節個人住房貸款利率，將政府意愿通過市場化利率的變化引導房產價格回到合理的預期。利率的變化對居民的還款行為有著直接的影響，它使購房者還款壓力增大，提高了貸款成本的風險，使購房者的住房消費貸款行為更加謹慎。因此，利率的變化是政府通過調整資金價格杠桿，利用市場力量，引導房地產開發商合理定位、商業銀行合理放貸、購房者形成對房產市場的合理預期，從而促進房地產業的健康發展。

②土地供給

200×年，××市分行個人住房貸款余額和市場份額持續下降。為深入分析××市分行個人住房貸款下滑原因，粵東地區業務總部組成工作組進行調研，幫助××市分行尋找對策，盡快扭轉個人住房貸款營銷的被動局面。

一、當地經濟發展狀況及房地產市場情況

200×年××市社會經濟運行呈良好態勢：國內生產總值達到541億元，較去年同期增長7.2%；全市金融機構儲蓄存款余額達到369.9億元，比年初增長20.1%；城鎮居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮居民人均消費7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面積為39.05萬平方米、交易額為73359萬元，分別比去年同期增長10.2和11個百分點，商品房成交價格均出現不同程度的回升。全市城鎮人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價是1314元／平方米，價值是98550元，是同期城鎮戶均可支配收入3．22倍。××市房價仍在合理區位，居民購房仍有一定潛力。

有關專家認為，城鎮居民在達到人均住房面積35平方米之前，將保持對住房的旺盛需求。××建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質量比較低，功能不全，設計陳舊，環境不佳，與新開發的住宅區相形見絀，通過二次置業來改善居住條件是居民的必然要求。可見，××市房地產業具有比較大的市場潛力，為商業銀行有效營銷個人住房貸款業務提供廣泛的市場基礎。

二、個人住房貸款的基本情況

摘要：住房制度改革的不斷深化使得發展住房金融成為真正啟動消費信貸的關鍵問題，而個人住房貸款作為住房金融重點支柱部分也已成為社會各界關注的熱點話題。本文從對個人住房貸款的風險特征及隱患的分析入手，結合人行最近出臺的政策和商業銀行在業務流程中的重點環節闡述了風險防范對策。

關鍵詞：個人住房貸款；風險特征；風險隱患；防范對策

一、個人住房貸款的特點及風險特征

個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，與傳統的企業貸款相比，具有以下特點：

1．貸款對象特殊。根據人民銀行制定的《個人住房貸款管理辦法》規定：個人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，對借款人所應具備的條件進行了詳細的規定。

2．貸款用途專一。個人住房貸款設立是為了配合我國住房制度改革，支持城鎮居民購買自用普通房，因此貸款只能用于支付所購買住房的房款。

武漢江夏農房貸不良貸款制度安排的現狀與問題

2017年，按照國務院關于農民住房財產權抵押貸款改革試點工作的部署和要求，武漢市江夏區出臺了《農民住房財產權抵押貸款實施細則》和《農民住房財產權抵押貸款風險補償基金管理辦法》，這些政策主要以雙方協商、債務展期、債務重組、按序清償、房產拍賣、風險補償方法為主來處置農房貸不良貸款。與房產拍賣制度的模糊性相比，江夏區對風險補償制度做了較為具體的規劃，設立了一定額度的農房貸風險補償基金，專項用于分擔貸款人農房貸風險損失，不足部分由區政府在下一財政年度予以補齊。這一政府兜底性的制度安排只對貸款銀行的損失作出了明確的補償安排，對發生不良貸款的農戶安置問題則未有考慮。雖然相關政策要求，不良貸款資產賣斷或者抵押物處置變現資金，在扣除處置變現產生的直接費用后，按照該筆貸款的代償比例，用于補充農房貸風險補償基金和彌補貸款人貸款本息損失，但房產拍賣制度的模糊性，不良貸款農戶的住房安置未能得到有效解決。因此，從制度設計層面來看，農房貸風險補償基金無法單獨處置農房貸不良貸款。如果農房貸風險補償基金無法從農房處置中獲得補償，僅僅依靠財政性補充的政府兜底型補償方式必然會因財政壓力過大而不具有可持續性。另外，盡管政府和央行分支機構對商業銀行在貸款方面給予一定的優惠政策，但商業銀行為將潛在風險和損失降到最低，它們提供的農房貸大多是1年期的短期貸款，貸款基本在2018年底到期，與試點工作的結束期剛好吻合。因此，不論是從制度安排還是從商業銀行貸款的現實運作來看，江夏區風險補償制度的定位不準、可行性不強，這一制度也無法單獨成為處置農房貸不良貸款的有效制度。

溫州樂清農房貸不良貸款制度安排的做法與成效

在試點期內，樂清市制定了一系列政策制度，在處置不良貸款方面，該市出臺了《樂清市農房抵押貸款風險補償專項資金管理辦法》和《樂清市農房抵押貸款風險補償專項資金操作規程》，這些政策主要以債務展期或重組、以貸還貸、協議轉讓、司法拍賣等方法為主來處置農房貸不良貸款。當債務展期或重組、以貸還貸、協議轉讓等方法無法處置時，樂清市以司法處置為主、政府保障為輔的方式處置農房貸不良貸款，設立農房抵押貸款風險補償基金，并與金融機構共同設立“信聯信惠農貸”風險保障金。樂清市風險補償專項資金并不是用于彌補農房貸產生的不良貸款，而是用于發生不良貸款農戶的房屋騰退及其房屋安置，這種制度安排基本解決了農房貸不良貸款發生時農戶“無家可歸”的難題，為房屋拍賣和流轉提供了有利環境，在一定程度上提高了司法判決執行率，這種迂回處置的方式反而更加有效。為使風險補償專項資金能夠自給自足，當房屋拍賣成功后，法院會及時從拍賣款中優先歸還用于房屋騰退及其房屋安置的貨幣周轉金，迅速增補風險補償金專戶。此外，當借款人申請農房抵押貸款時，個人按貸款本金的5‰繳入風險保障金專用賬戶，自愿繳納風險保障金的貸款農戶，銀行貸款利率上浮比例不超過基準利率的5%，從而構建了良性循環的風險補償機制。

相關建議

農房抵押貸款離不開確權頒證、合法合規、產權流轉市場等重要制度的建設，但從商業銀行的角度來看，他們最為關心的則是風險可控條件下的利潤最大化。當前，農村信用環境普遍不高，農戶貸款存在較大的道德風險，當銀行擔心貸款無法收回時，必然會形成逆向選擇。通過對比分析和思考，筆者提出以下幾點建議。一是風險補償資金制度應是使司法拍賣農房的資金前置化，該制度的主要功能應是保證農戶房屋騰退及其房屋安置，解決農戶“無家可歸”的難題，然后通過法院拍賣房屋獲得的資金優先補充風險補償資金的制度安排，實現風險補償資金的自給自足而使其具有可持續性，減輕政府財政壓力。二是為降低農戶道德風險和銀行逆向選擇，應當加強農村信用體系建設，不斷提高農民的信用意識，通過建立農村信用評價系統，逐步解決農戶與金融機構之間的信息不對稱問題，打消金融機構放貸的后顧之憂。三是為加大銀行放貸的主動性，應注重培育農戶的生產能力，使農民的投資項目具有可持續的穩定現金流，提高農民經營生產、創造價值的能力，從源頭上降低農房貸不良貸款率。

今年，央行再次調高個人住房貸款利率，由此更多市民打算提前還貸。根據銀行人士預計，由于新利率要在明年1月1日才正式執行，所以年底將掀起一股提前還貸的高潮。為制止提前還貸的勢頭，廣東多家銀行已準備出臺措施，市民提前還貸所帶來的利息損失，收取違約金成為正在考慮的主要措施。據了解，中行已規定按還款額的月利息作為違約金，而農行、建行、工行則在緊急商討中，估計會在1～2月內出臺具體措方案。

那么，市民提前還貸給銀行所帶來的利息損失是否屬于違約金，提前還貸是否應該支付利息損失呢?筆者將就以上問題從三個方面加以分析。

(一)什么是違約金違約金是指當事人在合同中約定的或法律所規定的，一方違約時應支付給對方的一定數量的貨幣。違約金可分為以下三種：

第一，法定違約金。法定違約金是指由法律直接規定違約金的數額、固定比率，或者由法律直接規定違約金的比例幅度，具體比率由當事人在此幅度內商定，但當事人并未具體商定或商定無效的違約金，法定違約金是法律預先規定的，不得由當事人協商而改變，也不管當事人是否把法定違約金條款寫進合同，違約方都應支付違約金。

第二、約定違約金。約定違約金是指數額和支付條件都是由當事人雙方約定的違約金。從我國現行法律規定來看，約定違約金主要有兩種情況：1、法律、法規對違約金未作具體規定，完全允許當事人約定的違約金。2、法律、法規雖規定了違約金的數額、比率或幅度，但是又允許當事人自行協商，或規定當事人的約定優于法定的違約金。合同法第114條對這個問題作了明確規定“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”

第三、混合違約金。混合違約金是指法律規定了違約金的比率幅度，當事人在該幅度內商定具體比率或幅度的違約金。這種違約金是法定和約定相結合的違約金，也稱混合違約金。

摘要:在經濟新常態背景下，商業銀行應不斷適應經濟環境的變化，積極應對新常態帶來的挑戰，加強個人住房貸款風險管理。本文首先闡述了個人住房貸款的定義和特點，然后從銀行、借款人和市場三個角度分析了個人住房貸款所蘊含的風險，最后，針對個人住房貸款風險提出相應的防范措施。

關鍵詞:商業銀行;個人住房貸款;風險;防范

1.引言

現階段，中國經濟呈現出經濟增速放緩、經濟結構深度調整和經濟發展方式轉變的新常態，對商業銀行信貸風險管理提出新的挑戰。特別是中央經濟工作會議將去庫存作為經濟結構調整的重要任務以來，商品房價格持續走高，催生房地產市場泡沫，給整個金融體系特別是商業銀行帶來不穩定因素。而今年一季度末全國各個城市為應對房地產市場過熱相繼出臺的限購政策使得房價跌落的同時，也加劇了商業銀行個人住房貸款的風險。我國商業銀行應不斷適應經濟環境的變化，積極應對經濟新常態帶來的挑戰，加強個人住房貸款風險管理，降低個人住房貸款風險，在經濟新常態下穩健發展。

2.個人住房貸款的含義與特點

2.1商業銀行個人住房貸款的含義。中國人民銀行將個人住房貸款定義為:借款人由于購買自用普通住房的需要而向貸款人申請的貸款。同時貸款人在發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。中國農業銀行個人住房貸款是指農業銀行向自然人發放的用于購買國有土地上的住房，并以購房設定抵押的貸款。2.2商業銀行個人住房貸款的特點。與其他個人貸款不同，商業銀行個人住房貸款主要有以下特點:第一，貸款額度較高。隨著房屋價格的走高，以房產作為抵押物的個人住房貸款的額度一般在幾十萬到幾百萬不等，明顯高于其他個人貸款額度。第二，貸款期限長，還款周期短。個人住房貸款期限根據借款人年齡及意愿一般為5至20年，最高可達30年。其還款形式為按月還款的償還方式。第三，貸款對象、貸款用途與抵押物單一。個人住房貸款的貸款對象是自然人，貸款只可用于購買自用住房，其抵押物是所購買的住房本身。第四，貸款信息分散龐雜。住房貸款屬于個人消費貸款，申請人數量較多，涉及申請人基本信息和信用信息、貸款數量和年限信息、還款信息等，對商業銀行信息處理能力提出較高要求。

摘要：美國次級房貸危機已對全球股市和美國經濟產生較大影響。分析美國次級房貸危機產生的背景和原因，并指出中國的抵押貸款市場存在的重大風險。我們應該以美國次級債危機為借鑒，為中國房地產市場發展和金融市場的健康發展獲得一些啟示，并做好風險防范措施。

關鍵詞：美國；次級房貸危機；中國房貸；金融市場

Abstract:Thesub-primemortgagecrisisinUSAhasmadegreatshocktotheglobalstockmarketsandUSAeconomy.AnalysisoftheU.S.secondarymortgagecrisisthebackgroundandcauses，andpointedoutthatChina′smortgagemarketthemajorrisk.WeshouldbesecondarytotheU.S.mortgagecrisisforthedrawforChina′srealestatemarketandthehealthydevelopmentoffinancialmarketsgetsomeinspirationandgoodriskpreventionmeasures.

Keywords:USA；subprimemortagecrisis;China′sestatemortgage;financialmarkets

引言

3月13日紐約股市遭遇了2007年第二個“黑色星期二”，道瓊斯30種工業股票價格指數暴跌242.66點，收于12075.96點，跌幅達1.97%，是美國四年來第二大單日跌幅，全球股市隨之下挫。標普500指數和NASDAQ跌幅分別達到了2.04%和2.15%，在所有行業中金融和建筑股受創最重。標普金融股指數下跌3.2%。住房建筑股指下跌4.6%。美國抵押貸款銀行家協會2006年第四季度房貸市場季度報告，稱2006年第四季度美國抵押貸款違約率創四年來新高，達4.95%。此后，紐約股市因次級房貸危機多次發生波動。

一、解決房價高漲問題刻不容緩

“上海的房價已超過法國巴黎!”“中國的房價已超過美國!”隨著房改后買房浪潮的增加,近年來房價的過快上漲已經成了社會各界普遍關注的問題經過了一場大的金融海嘯,中國的房價在少許歇息后又大踏步的前進了北京上海南京等地,新房價格已經達到了每平米3,4萬,二手房每平米1.8萬的讓老百姓瞠目結舌的高價居民能不能買得起房,主要取決于其收入水平與房價水平的關系中國目前的房價收入比嚴重惡化,已經超過了部分發達國家據大部分學者的研究,房價與居民收入比在3到6之間合適,不宜超過7但就當前來講以南京為例,房價收入比高達12,居民已經不具備購買房屋的能力房價與居民購買房屋能力之間的關系的惡化程度,已經到了不得不解決的地步

二、政府面對“兩難”何去何從

我國現在調控房價,遭遇“兩難”,一方面想把高房價調下來,但又怕傷害了房地產業的健康發展,對銀行的業務和企業的投資都有影響,影響整個經濟的增長,但如果不把房價壓下來,那廣大人民群眾會不滿

房價政策遭遇兩難正常現象這協調開發商,地方政府和廣大人民群眾的一個過程所以在政策的制定過程中還要牢牢把握政策的根本問題:房價太高,老百姓買不起在公共政策的制定過程主要任務發現公共問題,擬定解決問題的方案以及分析評估方案和最終選擇方案一項決策的背后總在某種程度上蘊涵了價值的判斷和選擇,以何種價值作為決策的依據決策方案的倫理基礎我國正處于社會轉型期,階層的分化和利益多元化,必然形成社會群體價值觀念多元化這為政策制定者從社會角度統籌公眾利益提出了難題,政策主體需要平衡不同的需求,既能保證公眾一致性的利益,又能顧及少數公眾的特殊利益因此,決策者在決策活動中應時刻提醒自己,代表的并不一部分人的利益和要求,而廣大人民群眾的根本經濟與政治利益,這樣制定的政策方案才最優質的

在制定政策之前首先要分析一下房價為什么會過快上漲遠遠脫離了居民的支付能力房價上漲關系到三個利益群體:居民,政府和開發商一居民買不起房,二許多城市中的大企業,甚至大型國有企業,天價購買土地,成為“地王”,進一步推高了房價的預期

摘要：縣域房地產金融起步晚、起點低，市場潛力巨大。加之農村居民的信用意識強，房地產市場保持了良好的發展態勢。然而，短期房市繁榮的背后卻隱藏著中期下挫的風險和潛在壓力，金融部門必須予以高度重視，緊緊抓住政策時滯在縣域的延長期這一段寶貴時間，并適時調整房地產信貸政策，應對中短期面臨的潛在風險。

縣域房地產金融起步晚、起點低，市場潛力巨大。加之農村居民的信用意識強，房地產市場保持了良好的發展態勢。然而，短期房市繁榮的背后卻隱藏著中期下挫的風險和潛在壓力，金融部門必須予以高度重視，并適時調整房地產信貸政策，應對中短期面臨的潛在風險。

一、縣域房地產現狀、特點及成因探究

2007年一季末，樣本縣個人消費貸款余額達3.16億元，新增0.32億元，增長11.19％。其中，個人住房貸款余額為2.85億元，比年初增加0.37億元，增幅14.75％，比同期增加0.85億元，同比多增0.48億元。信貸資產質量較高，不良貸款占比僅為3.42％，低于全市平均水平的6.53個百分點；個貸收息率達到99％，高出于全市平均水平5.76個百分點，欠息率僅有1％。

（一）縣域房地產市場欠成熟，整體表現尚屬繁榮。

據調查，目前，該縣房地產市場仍處于不成熟階段，并具體特征特征表現為以下幾點：一是房地產開發商隊伍缺乏理性的市場觀念，該縣房地產開發商30余家，但有四級資質的房地產開發公司僅兩家，規模小，多數仍處于上世紀末傳統的城鎮建筑隊的民間風格。二是房地產中的有些環節并沒有真正按市場化運作，價格競爭機制未得到有效形成。市場介入不充分，競爭強度低，致使市場價格被“壟斷”于個別幾家有資質的開發商手中。該縣雖屬偏遠山區和欠發達縣，但其房價已超出該市平均水平，城區新建商品房價格位于1700－2400元/平方米的之間，平均房價達到了1780元/平方米，高出全市平均價格近20％；三是樣本縣的房地產市場風格獨具，自成一體，受外界的影響慢，對國家調控政策的反映遲緩。市場年需求3000套，每年缺口在1000套，市場需求穩定保持在年25－30萬平方米水平。究其成因主要為：