商鋪投資范文

導語：如何才能寫好一篇商鋪投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

“淘寶”

網店因運營成本低，特別是店租方面，盡管存在很多問題，但依然在快速增長，截至2011年底，僅淘寶網的注冊網店已接近4億家。不少投資者認為時下商鋪投資環境不佳與網店的快速發展不無關系！

正 方

觀點一：實體店鋪租金已成為制約運營瓶頸之一

中國連鎖經營協會郭會長指出，據協會統計調查顯示，以商鋪為主要載體的服務、餐飲、零售等10個中小投資者涉獵最多的行業，2012年第一季度，房租支出比2011年同期平均上漲了10%，而且這個趨勢在未來3年內還會繼續延續下去。十幾平方米的店鋪，動輒月租金上萬元的現象在一二線城市十分普遍。同時像汽車美容店、美甲店等，房租成本已經占到總成本支出的40%以上，成為吞噬經營者利潤的主要黑洞。

而與此相對的是，網店的店鋪支出成本很低，月均支出幾千元，甚至更低，因此越來越多的投資者青睞網店。

觀點二：網店成為實體店的最大威脅

北京某女性飾品銷售商趙女士介紹，現在很多顧客一進門就說“網上的東西和你的一樣，但價格比你便宜很多”，其潛臺詞就是“你給打些折扣吧”！

趙女士無奈表示，其實顧客說的也是實情，自己和網絡賣家的進貨渠道幾乎一樣，自己之所以售價偏高，主要因為店租過高，如果不把價格訂高一些，賺的錢根本不夠支付房租。

現在自己已打算在店鋪租賃合約到期后，就不再開實體店了，也在網上開店。因為現在的房租實在是“傷不起”。

觀點三：消費習慣注定了實體商鋪已不再是春天

“艾瑞”（國內著名的互聯網調查公司）資深專家黃先生表示，個人認為實體商鋪投資的春天已經過去。主要因為消費者的消費習慣發生了改變，據淘寶網統計，每天上網購物的人超過5000萬人，而且這個比例還在每月以2.5%的速度遞增，越來越多的人喜歡網上購物。

另外，現在很多商圈中都有大量商鋪都閑置，也能間接說明實體商鋪已不是投資者首選。

反 方

觀點一：網店不適合所有業態

天津某資深商鋪投資者程先生指出，雖然我個人認可店鋪租金已開始阻礙很多經營者的經營，特別是零售、服務兩個領域，但這并不意味著實體商鋪沒有投資空間，畢竟網店不能適用所有的業態，舉個例子，餐飲業，消費者就是再圖便宜，還是有到店鋪里去吃飯的需求，所以餐飲業投資者有租賃實體商鋪的需求。準確說，在某些行業中，實體店和淘寶店是井水不犯河水，何來？

觀點二：社會發展依然需要實體商鋪

國內加盟連鎖領域資深專家周女士表示，個人認為實體商鋪投資遠沒有到“狼來了”的階段，恰恰相反，我認為實體商鋪投資正處于一個黃金期。理由有三個：

一是，社會發展依然需要大量的實體商鋪，舉個例子，老百姓要吃早點，不可能一起床開電腦直接“網購”（雖然現在也有投資者從事網售早點的生意，但是數量很少）。

二是，消費者的消費習慣依然需要大量實體商鋪，大家周末去逛街，沒有了實體商鋪，逛什么？同時逛街口渴了，需要買水，如果沒有實體商鋪，去哪里買？

三是，盡管網購生意十分火爆，但是絕大多數消費者在網購之前，更加愿意到實體店去親眼感受一下商品質量，或者說有實體店的網店生意會更好。

觀點三：商鋪空缺不能說明商鋪沒有投資價值

國內著名超市運營專家李先生頗為不屑地認為，我個人認為實體商鋪依然具有投資空間，而且前景不錯。首先，我同意周女士的觀點——老百姓常年積累下來的消費習慣讓商鋪具有不錯的投資空間；其次，我認為某些商圈的商鋪閑置，不能說實體商鋪不具備投資空間，而是由以下幾點原因造成，如商圈自身人氣不夠、商鋪租金過高、商鋪產權不明……而像一些黃金地段，最近兩年商鋪的租金往往是一年上漲幾次，諸如一些經濟發達或沿海城市，2012年黃金地段的商鋪租金已經比2011年同期上漲了近50%—100%，而且根本看不到閑置商鋪。

市場瘋狂論

現在商鋪投資已經進入到一個瘋狂的階段，動輒一個好商鋪（面積約100平方米）都要兩三百萬，就算不斷提升商鋪的租金，一個商鋪要想在10年左右收回投資十分困難。一些資深商鋪投資客認為，市場近乎瘋狂的發展，讓商鋪不再是一個投資的好項目！

正 方

觀點一：投資回報期延長

北京某商鋪投資客劉先生表示，2010年時，北京三環之外，五環之內的商鋪平均售價2萬元，而2012年，平均售價超過了3.5萬元。同樣是100平方米的商鋪，至少要多投入150萬元。雖然店鋪租金也在不斷上漲，但是漲幅遠遠沒有售價高，現在一個100平方米的店鋪一個月租金大約1—2萬元，就算是按照最高租金標準收，一年租金才20萬元，至少要17年才能收回前期投資。而以前投資一個商鋪大約七八年就能收回。因此現在投資不劃算。

觀點二：商業地產開發過度

國內知名商鋪投資專家洪先生指出，由于住宅的限購令，讓大量的資金流入到商業地產，導致現在商業地產投資過熱，而大部分商業地產都含有商鋪，直接造成商鋪投資過熱。2010年的時候，住宅和商鋪的價格比是1：2，而2012年這個比例是1：4。如此高的比例，對于現在準備介入的投資者而言，風險相當高，這意味著投資者在加大投入的前提下，回報沒有增加，甚至有可能降低。

觀點三：收益下降

劉先生指出，現在商鋪投資的回報率只有4%，而2010年的時候回報率在10%，單從這個指標上看，現在不是投資商鋪的好時機。而回報率降低的原因與租賃者少、商鋪數量過多、商鋪初始投資額度過大等因素有關。

反 方

觀點一：商鋪是“越老越值錢”

國內商鋪投資“教父”姜新國指出，商鋪投資本身就不是一個“短平快”的項目。假設商鋪所處的商圈環境不錯，加之土地資源屬于一個稀缺資源，那么商鋪貶值的可能性微乎其微，甚至可以說“商鋪是越老越值錢”！舉一個例子，2010年時，上海地鐵商鋪的售價每平方米只有兩三千元，而2012年時這個價格已經飆升至1萬元/平方米，而且還有繼續上漲的趨勢。所以時間越長，商鋪的收益也越高，這點對于投資者而言更加劃算。

觀點二：商鋪投資全在“選”

上海商鋪投資專家柯先生指出，沒有任何一個投資是不具備風險的，商鋪投資也是同理，投資者不能指望隨便投資一個商鋪就穩賺不賠。首先，商鋪能否盈利與其所處的商圈人流量有很大的關系，投資者投資前必須要對市場進行充分的調查；其次，商鋪的盈利還與商鋪在商圈中的位置以及周邊配套設施有關系。所以商鋪投資的關鍵在于投資者是否會“選”，這與商業地產是否開發過度沒有必然關系。

觀點三：收益并不低

姜先生表示，回報率雖然只有4%，但是商鋪租金的基數在提升，所以投資者回報一點也不低。如，上海的黃金地段，2008年，面積100平方米的商鋪，購置商鋪投資大約100萬元，出租后，月收入約1萬元，而2012年，同樣地段的同等規模的商鋪，購置商鋪投資大約400萬元，出租后，月收入至少5萬元。算一下，初始投資額增加了4倍，而收入增加了5倍，還是相當劃算。

篇2

一、商鋪投資熱的背景

從市場表面反映出的情況看，商鋪投資熱潮是由于投資的高回報決定的。如果作為一種經濟現象分析主要有以下幾個方面的原因：一是中國經濟持續穩定的快速發展。只有經濟發展了，老百姓手里有錢了，才能產生大量的消費，并促使商業的繁榮。而商業零售市場的良好表現直接決定了市場對商業用房的大量需求；二是老百姓目前手里1萬億的存款與投資渠道少的矛盾。對中國的老百姓來說，股票等投資渠道也就是改革開放以來才出現的，而“一鋪養三代”的觀念卻是根深蒂固的；三是股票等投資市場的長時間低迷以及銀行的連續8次降息，使大量資金尋找投資出口；四是舊城區大規模改造以及城市化進程的加快，一方面導致了傳統商業區老的商鋪的消失，另一方面引發了因新居住區誕生而配套商業網點滯后形成的供求關系的矛盾，這兩方面直接形成了對商業用房的大量租賃需求；五是產業結構的調整。第三產業的飛速發展促使商鋪需求增加。眾多的國際商業巨頭入駐北京，如沃爾馬、百安居、歐培德、易初蓮花等等，大量的國內零售服務企業在北京跑馬圈地，由此不難看出市場對商業用房的巨大需求量。

10月份，由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所、搜房研究院三家國內權威研究機構共同組建的“中國房地產TOP10研究組”在國務院發展研究中心了2003年中國城市房地產開發投資潛力研究成果。其中，在商業用房開發投資潛力10強城市中，北京第一，上海第二，其次是深圳、廣州、寧波、武漢、廈門、杭州、沈陽、濟南。如果從房地產市場表現來看，市場潛在需求越大、潛在供給越小則預示著城市房地產開發投資潛力越大。從房地產市場本身的素質看，空置率低市場消化和吸納能力強，對房地產開發潛力的影響也非常大。從這個角度分析，商鋪投資熱的背景就很好理解了。

二．北京商鋪投資的方向和特點

商鋪投資的目的有二：一是用以出租或轉手出售賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。我們可在此基礎上審視商鋪的投資方向。按照國際通用分類，商鋪包括：鄰里型購物中心、社區型購物中心、地區型購物中心、超級地區型購物中心、專賣購物中心（專業店如國美電器）、主題購物中心、直銷（Outlet）中心、獨立式商店等八類。對于這些分類，由于從詞匯上理解有一些難度，我們可“翻譯”過來并與國內商業接軌，將北京市商鋪分為以下幾類：市級商業中心、地區級商業中心、社區性商業中心、專業市場、特色商業街和底商。

北京市的市級商業中心在前門商業區、王府井商業區和西單商業區基礎上，又規劃了包括CBD、中關村、馬甸、公主墳和木樨園等五個商業中心。市級商業區商業規模大，業態、業種的復合度高，其商圈半徑輻射7-8公里甚至全市。所以商鋪租售相對容易、投資回報率高，但是價格也高，就好比股票市場上績優大盤股，如果打算有長期穩定的回報，可以選擇此類商鋪。

地區級商業中心為區域服務，如方莊、望京等。社區性商業中心最典型如天通苑、世紀城。在地區級和社區性商業區投資商鋪，其主要特點價格相對不太高、商鋪的經營比較穩定，投資時選擇好商鋪的具置很關鍵，因為在商業區內商鋪銷售時之間的價格差異不大，但是不同位置的租金差別非常大，如果選擇的商鋪位置好，就如同在股票市場上騎上了“黑馬”。

北京的專業市場很多，服裝類的如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、新推出的蔣宅口的“巨庫”；IT類的如中關村的科貿中心、鼎好電子商城；家居類的如碧溪家具廣場等等。市場類商鋪最大的特點是單個商鋪面積小，不超過10㎡，單價高、不能獨立經營需要商業托管或自營。該類型的商鋪是高風險、高回報投資。但一般而言，真正的好商鋪很難輪到普通投資人，如在北京好區域的服裝商鋪基本讓溫州人搶了，而且都是“業內”人士運作。雖然早期的萬通是市場類產權式商鋪投資的典范，但是西單某服裝商鋪項目使投資人“腰斬”，3000多萬的商鋪拍賣1300萬流拍也是血淋淋的事實。特色商業街往往是后期營造的商業街，一開始投資人的投資目的不一定很清楚，只不過由于政府和商家的行為形成特色商業街，如東直門鬼街、方莊食街、馬蓮道茶葉街，等等。

篇3

此次論壇以指導京城地產理性投資、推動地產投資理財為目的，由易鋪網聯合安家雜志、京華時報、搜狐理財、《卓越理財》雜志、FM101.8魅力地產共同主辦。

與會投資人士達到300余人，易鋪網CEO陳建明先生、華銀控股CFO齊霽先生、賽睿顧問總經理秦學儉、PRAME投資基金總經理呂波等地產專業人士和與會者，從地產投資產品的專業知識、投資技巧、地產投資市場的政策、經濟環境各個角度進行了精彩的互動交流。

論壇現場揭曉了“2005中國最具投資潛力商鋪排行榜”，珠江羅馬嘉園、住邦2000商務中心、蘋果社區商業街、順馳藍調街區、上海沙龍新天地、三里屯3.3、港龍商業中心、鄭州新天地、鞍山時代公社購物廣場、濟南魯能領秀誠HOME MART等知名項目均位列其中。此次評選打破了以往由專家學者為主導的評選模式，僅由投資者和經營商戶評選意見作為依據，受到了投資者的熱烈追捧。

同時，中國商業地產門戶網站，易鋪網就市場關心的當前房地產政策和經濟環境下房地產市場的走向等市場敏感問題，進行了近兩個月的調查，在此次論壇上推出了最新的“2005北京地產資本前沿調查報告”。

篇4

一鋪養三代，只有“長命”商鋪才能做得到，其實這并非杞人憂天。商鋪的命運受到諸多因素的影響，如規劃變更、政策變化、商業氣氛消失等，都會讓商鋪或多或少地失去應有的屬性而失去投資價值，甚至“夭折”。

也許會有人反問，作為個人投資者，信息來源較少，不可能提前預知商鋪在若干年以后的命運。話雖有理，但我們依然還是可以通過一些現象，來進行綜合判斷。當然，在此需要說明的是，所謂“短命”商鋪，并非是指商鋪建筑物消失，而是指商鋪失去其應有的功能，從而使得投資受損。

商鋪壽命有長短

這是一個由地鐵商鋪退出引出的話題。現在，當記者從上海軌道交通1號線蓮花路站乘坐地鐵時，再也看不到分布在人行通道兩側的小商鋪了。因為就在三個月以前，這里剛剛完成整治，小商鋪一律退出，讓路于行人。而此前，這條人行通道還是一塊“風水寶地”呢，地鐵帶來的大量人流，吸引眾多經營休閑食品、書刊雜志以及小禮品的商販來此經營，整天熱鬧異常。

其實，軌道商鋪的退出從去年年中就已開始。為保證上海世博會期間軌道交通順暢，滬上所有軌交站點商鋪將在世博會前完成整治，其中2號線南京西路、南京東路、陸家嘴站的商鋪在消息宣布之前就已經開始拆除。

上海部分軌道商鋪無意中成了“短命”鋪，這不管是對投資者還是經營者來說，都不是一件好事。一位姓劉的女士在軌道交通2號線龍陽路站從一個“二房東”手上轉租了一間商鋪，并付給對方3萬元的轉讓費，而在宣布對軌道商鋪進行整治以后，這位女士面臨無法經營的尷尬境地。

這種地鐵商鋪就是典型的“短命”商鋪。專家分析認為，由于人流量的增大，尤其是世博會期間地鐵人流量暴增，原本占道經營的站內商鋪只能選擇退出。

短壽商鋪風險大

不管是投資也好，還是經營也好，如果碰到短命商鋪，會致使投資失敗。俗話說，一鋪養三代。確實如此，一間好鋪的確可以帶來豐厚的投資回報。但其前提是商鋪能夠一直“存活”下去。如果因為市政動遷、規劃調整等原因，導致商鋪被拆除，因此不管此前市場氛圍再濃厚，也無法實現這樣的目的。

此外，目前市場上并不少見的無產權商鋪，也可以歸為短壽商鋪。此類商鋪雖然大都建在商圈內，周邊商業配套相當成熟，但是業主并不真正擁有產權，等到“生鋪”養成“熟鋪”之后，業主們面臨的可能是雞飛蛋打的局面。因為一旦合同到期，開發商可能會將使用權收回。

如前文中提到的劉女士，她曾想要回3萬元的轉讓費，但“二房東”總會找出各種各樣的理由來拒絕。而她能夠得到的，最多只是按照合同規定，給予一個月的租金補償。“要是商鋪一直可以經營下去，也就不會發生這些問題了。”她如是說。

此外，還有一個不能忽略的問題是，投資商業地產成本很高。一般情況下，只能申請到5成貸款，而且貸款利率方面也沒有優惠，還款時間多為10年，部分只有5年，如果一旦失敗，將面臨巨大損失。

四種商鋪不要碰

投資商鋪要看眼光。一般說來，投資商鋪時主要考察地段、未來發展潛力等諸多因素，商鋪能否升值、商鋪租金能否一直保持上漲態勢，與之有著直接關系。但專家表示，除此之外，投資者還要學會為商鋪“看相”，如果不具備“長壽相”，盡量不要碰。

出身不正少碰為妙

其中最為典型的案例是襄陽路市場。

據了解，此前上海襄陽路商鋪的租金一路走高，在2000年初，一套10平方米左右的鋪面年租金約4萬元，而到了2005年，則漲至30萬元左右，如果是幾經轉手租得，年租金可能高達50萬元。由此可見，這樣的商鋪其實已完全能夠做到“一鋪養三代”了。但實際上，襄陽路市場還是被撤銷，在原址上建造了一座大型建筑，包括酒店、寫字樓等，而此前整天人流如織的繁忙景象在這里已不復存在。

襄陽路市場之所以被撤消，當然土地所有者收回土地用于項目開發是主因，但不可否認的是，隨著各國對知識產權保護力度的加大，襄陽路市場撤銷只是遲早的事。對此專家表示，對于這種靠“撈偏門”而名氣迅速躥升的商鋪，投資者應該持謹慎態度。

規劃也有兩面性

在商鋪投資中有個說法，即規劃是金。政府的規劃方向，很大程度上決定了商鋪未來投資潛力有多大，有經驗的投資者也清楚，“政府指向哪，財富就到哪”，緊跟政府規劃，可在很大程度上穩穩掌握財富命運。

但凡事總有兩面，政府規劃能夠讓投資者賺得缽滿盆盈，但有時候也會起反作用。諸如市政府在2004年推行“非改機”工程，其原意在于拓寬馬路，使得原來的步行街變成可供車輛快速通過的寬敞馬路，但兩旁的商鋪命運就此改變，雖然人流量要比以前大了許多，但是能夠轉化成實際消費力的人數卻會隨著車速的提升而大量減少。最為極端的例子是位于閔行區虹梅路被拓寬為中環線之后，馬路上車水馬龍，切斷了馬路兩旁的聯系，而虹梅路附近的一些商鋪的命運就可想而知了。

在投資商鋪過程中，除了要掌握規劃帶來的利好消息之外，還有關注規劃對商鋪的影響，如市場整體搬遷、馬路拓寬等等，都會形成不利因素。當然，對于投資者來說，要提前了解到這些信息的確有不小的難度。但其實有不少規劃在實施之前的兩三年前就會披露出來，因此投資者了解到這些信息之后，及時補救也為時不晚。

商業氛圍消褪需當心

隨著大型市場的整體搬遷，商業氛圍可能驟降至冰點，原址附近的商鋪由此不可避免會受到影響。

最為典型的是原上海精文花市的整體搬遷，導致周邊商鋪租賃行情陡然走低。精文花市建立于1997年，占地面積1.5萬平方米，營業店鋪近300個，年銷售鮮花約35億枝，曾是華東地區最大的鮮花批發市場。精文花市的興旺，也順帶火了刷邊小商鋪的生意，但從2005年10月開始，這里發生了巨變，由于其所在的文化廣場原址處要建世界上最大的下沉式音樂劇院，上海精文花市關閉，市場內的花鋪全部搬遷，周邊小商鋪租金再無起色。目前永嘉路上的商鋪租金約8元，平方米?天，與4年多以前相比并術高出多少，可見如果在市場搬遷前后買入周邊商鋪進行投資，顯然不劃算。

成熟的大型市場對商鋪的升值極為有利，但如果商務條件小時之后如市場整體搬遷，周邊商鋪也會隨之而衰落。尤其是需要提醒的是，對于新建商業項目而言，投資者一定要關心是否有知名的商業商家進駐，因為這對聚集人氣有著極大的好處，一旦“養鋪”不順，雖然不至于變成“死鋪”，但至少在很長一段時間內會毫無起色。

使用權商鋪要小心

記者在采訪中了解到，目前有少數商業項目出售的是使用權，這使得商鋪并不具有真正的產權，這其實和“死鋪”相差無幾。

篇5

-商鋪已現階段性飽和

該統計顯示，華貿中心、萬達廣場和世紀金源三個SHOPPINGMALL，總建筑面積超過100萬平方米；以建外SOHO、幸福家園為代表的辦公區、社區底商光在東南三環就有30萬平方米放量，保守測算全北京有超過100萬建筑平方米供應量；還有，中關村、浙江村這些IT服裝類專業性市場層出不窮，供應量也超過100萬；再加上原有的幾條著名商業步行街上商鋪的零星供應，總共有超過300萬平方米的供應量在這兩年集中釋放。對比來說，10年前北京最大的商場燕莎商城總建筑面積不過4萬平方米，300萬平方米相當于80個燕莎的體量。

北京需不需要如此多的商鋪？商鋪專家陳建民分析，國外商業零售業占城市GDP40%以上，而北京只有18%，所以長遠看商鋪發展空間巨大。但是目前開發商們看到商鋪的高利潤紛紛爭相開發，已經有一些地方出現階段性飽和。

-商鋪真實回報率達15%

目前，幾乎每個房地產項目或多或少都要有底商配套，而不少開發商就是等著在商鋪產品上賺錢。為調查出商鋪的真實回報率，記者采訪近百家商鋪，從調查樣本中，記者得出一個數字，即用每年稅前收益除以投資總額，得出年回報率15%，它來自北京利潤最高的餐飲業服裝業以及地段最好、運營最佳的商鋪。從中我們可知北京商鋪回報率的制高點。

實際上，北京很多商鋪開發商認定的一般回報率都在15%以上。記者電話打到一家定位在青年時尚類的商鋪，售鋪小姐告訴記者回報率完全可以達到15%.她舉例說，按照周邊成熟的市場行情，50萬元的10平方米商鋪每年可以收入7.5萬元。但她同時告知，開發商承諾的兩年返租卻只有8%.一些業主放棄開發商的8%回報率轉而到網上尋找高價，記者在網上看到，同樣是10平方米的商鋪，10月開盤時的業主自租價已經從每月5000元降到目前的2200元，相對的回報率從12%降到5.28%.

找到真實的投資回報率可以借鑒外地的行情。在上世紀90年代中期香港房地產走高時，數據顯示的回報率并非高得離譜，一般住宅回報率在4%至5%之間，商鋪回報率是5%至6%之間。

-投資商鋪要充分考慮風險

在商業專家的眼里，投資商鋪不能盲目樂觀。專家認為，只有少數商鋪回報率能達到20%以上，投資商鋪風險變化多端，同一個區域人氣旺的地區每平方米每天的銷售額能達到60元到80元，人氣差的地方只有10元到20元。在營業額不可能大幅度增長的情況下，高額的租金必然會帶來經營者的高風險。經營者在無法承擔高風險的時候，租金的數額也就會受到限制，甚至可能租不出去。投資商鋪的回報也就無從談起了。

篇6

南京地鐵商鋪自從2005年9月初全線營業，其中客流量最大的新街口站，地鐵商鋪的生意已經是“漸入佳境”，特別是節假日黃金周，生意火爆程度令人咋舌，而除此之外的其他站里，地鐵商鋪的經營可謂“冷冷清清”。南京商界有關人士分析表示，每種商業業態和運行模式都有一個逐步培育成熟的過程，地鐵商鋪在南京剛剛運行1年多，不少商鋪也經歷了多次“換手”，目前新街口站已經逐步成熟，隨著其他商圈的逐步成熟，其他站點的地鐵商鋪將來依然有很大的發展機遇。

建議：

干洗店點心店能否也開些

記者了解到，目前全世界巴黎地鐵商鋪運行得非常好，堪稱全世界的典范，猶如開設了一個“地下超市”，成功地將地鐵的“客流”轉變為“財流”。巴黎的地鐵站中設有“商業點”800家，包括百貨店、飲食店、音像中心、書店、服裝店、鞋帽店、香水店、花店等等，可以滿足市民各方面的需求。目前南京新街口地鐵商鋪也匯集了藥品、皮具、快餐店、百貨等經營業態，但是也有市民表示，地鐵商鋪更強調的是快速消費，滿足人們便捷生活的功能，可以完善地面上商家達不到的功能，南京的經營業態總體來說還是少了點，而比如快速沖印店、自動取款機、干洗店等等，都是白領比較需要的便捷服務，地鐵商鋪以后招商是否可以考慮引進更多的業態。

記者了解到，南京地鐵二號線商鋪招商工作已經啟動，其中就提到了二號線車站商鋪將按商品類別分區經營，同時將實現商鋪多樣化。增加一些生活服務店，如手機充值、洗衣店、存取款服務等。與此同時，考慮到一號線商鋪上下排水及部分車站味道熏人的問題，二號線商鋪將對餐飲業實行嚴格控制。

眼光：

知名企業開店當“活廣告”

記者觀察發現，在地鐵商鋪運行一年多來，雖然很多小商鋪如“走馬燈”一樣地換手易主，但是也有很多有一定知名度的品牌卻毫不動搖。記者在現場看到，在地鐵新街口站部分是連鎖企業，比如貝塔斯曼書店、榮氏煙酒、好的超市、麥當勞、肯德基、圣迪奧女裝等，雖然有的店面平時生意并不是很好，但是店面一直沒有變動過。南京業內人士表示，對于大型連鎖企業來說，他們的眼光和應對風險的能力肯定不是一些私人小店所能比的，新街口是個寸土寸金的地方，網點資源日益縮減，商家肯定都盡力去爭奪，對于有實力的企業來說更不會放過，特別是地鐵二號線、三號線開通后，新街口站將是三條地鐵線路的交會中轉地，客流量將遠遠高于現在，所以即使現在經營上沒有達到預期效果，但是從長遠角度來講，則有很大的發展空間。而且在客流量很大的地下通道里，開個店面也相當于在新街口豎一個廣告牌，對于品牌的宣傳作用也是不言而喻的。

專家：

重在經營特色上尋突破

南京有關專家分析認為，從目前南京的情況來看，新街口站地鐵商鋪不僅依靠地鐵帶來的客流，此外進入各大商場購物的市民和游客同樣是消費主力軍，但是除此之外的其他站地鐵商鋪則主要依賴搭乘地鐵的客流，和新街口相比較，其他站點的客流量都非常的有限，無法形成一個穩定的消費群體，而這就導致地鐵商鋪在沒有客流量支撐的情況下，很難運作。與此同時，目前新街口的地鐵商鋪生意也存在“三六九等”，雖然同樣處于新街口黃金地段，但是經營狀況也存在很大的差別。

專家認為，對于普通的投資者來說，投資地鐵商鋪不能單從客流來看其投資價值，應該重點考察商鋪周邊的商業氛圍是否正在或已經形成，以及商鋪的規劃布局等，地鐵客流雖然能為附近的商鋪帶來商機，但投資者一定要多做市場調查，在經營的特色上尋找突破。此外，南京商界人士也提出，地鐵商鋪應該做整體的規劃，也就是將相關的業態集中在一起，形成一個特色區域，過于零散，在大商場云集的新街口就形不成拳頭。目前這個問題在地鐵二號線商鋪的招商中已經被重點提出。

篇7

不知不覺，商鋪投資正受到越來越多投資者的關注。有人曾經打了這樣一個比方：“投資商鋪是金，投資辦公樓是銀，投資住宅是銅。”的確，商鋪投資憑借其高收益、低門檻的特點越來越受到人們的廣泛重視。其中，異地商鋪作為一個特別的類別，更是得到了許多投資者的青睞。其中的道理很簡單，異地商鋪大多是投資者從一線城市到二三線城市進行投資的，較為低廉的價格顯然是吸引他們的主要原因。

但是，投資市場變幻莫測，機遇和風險同時并存。不少專家認為，商鋪投資前景雖然看好，但并不意味著每一個投資者都包賺不賠。與住宅市場相比，商鋪市場受到更多政策、行業、市場等因素的制約。涉足這樣一個市場，起初最重要的也許是膽識，但在市場逐漸成熟的過程中，需要更多的理性和控制風險的技巧。其別是異地商鋪，更會給投資者帶來各種系統性和非系統性的風險，這就需要我們進一步提高投資的技術含量。

前不久，有一位投資商鋪朋友向筆者請教：“你買了14間商鋪，個個似乎都賺錢。我買了4間商鋪，怎么至今沒見一分回頭錢呀?”筆者問：“你的商鋪買在哪里?”朋友說：“一間在無錫，一間在南通，一間在嘉興，還有一間在北海。”筆者回答：“你這是違反了商鋪投資的三大紀律八項注意。”

那位朋友聞聽此言，鬧了一個丈二和尚摸不著頭腦：“買商鋪難道還有這樣嚴格的紀律嗎?”

異地鋪：一只誘人的肥羊

異地商鋪為什么會受人關注呢?舉個例子可能更說明問題。投資房產的人都知道，上海是全國房產價格的領頭羊。有資料顯示：2007年，上海的商鋪平均銷售價格在每平方米2萬～3萬元，而外地的商鋪大都在每平方米3000―8000元。正因如此，許多在上海“啃過頭羊”的投資者，又把目光瞄上了“頭羊后邊的羊群”――外地的商鋪。

不可否認，不少二三線城市的商鋪價格比上海的商鋪低得多，而商鋪的含金量卻不比上海的商鋪低。也正是這種比價效應，才使得上海人趨之若鶩、唯恐不及。根據目前的政策和市場情形來看，投資商鋪的好處是投資住宅所不可比擬的。首先，投資商鋪具有穩定性，價格一般不會發生很大的波動；其次，商鋪不會因房齡增長而降低其投資價值，相反，好的商鋪會因商圈的發展成熟而不斷升值。

俗話說：買房一輩子，旺鋪旺三代。相對大多數投資者而言，出租和轉手可能是投資回報的途徑，商鋪不僅可以出租、轉手，甚至自己經營也是不錯的選擇。更多的人可能是沖著商鋪回報較穩而去購買的，根據筆者對不少二三線城市商鋪的情況分析，其租金回報率基本在5％―10％，這遠遠高于住宅的租金回報率。但是，許多商鋪投資者卻犯了一個非常低級的錯誤，即不少一線城市的投資環境是其他許多二三線城市無法相比的。把在一線城市的買房經驗搬到二三線城市去使用，豈有不栽跟頭之理?

商鋪投資　四個必須知道

從總體來看，不少二三線城市的商鋪存在以下幾方面問題：一是擅自改變項目性質及建房用途，把一般工業用廠房當作商鋪出售，給將來辦產權證帶來困難；二是虛假廣告宣傳，把建設規模、投資回報、業態經營等，說大說高說好；三是虛報投資額，資金無保障；四是用鳥瞰式效果圖誤導。由此，這些城市不少商鋪銷售存在著虛實不清，投資者如同霧里看花，容易上當。對此筆者認為，投資者在投資前一定要做好功課，最基本的功課是五個知道，否則，你就老老實實在家里蹲著，別去異地他鄉偷雞不成蝕把米。這四個必須知道是：

首先，你必須知道該商鋪建設的全面情況。不了解該商鋪的土地性質、建設規模、資金來源、未來業態、銷售對象、城市人口及消費觀念等問題，你就不能輕易投資。

第二，你必須知道商鋪的投資回報率是多少。住宅有著較強的投資性，商鋪的投資性更強。在房地產發展比較成熟的國家，住宅用房的投資回報率約為6％左右，而商鋪投資的回報率平均可達到約8％～10％。

第三，你必須知道商鋪是要養的。因為需要租住宅的人要遠比租商鋪的人多得多，住宅租不出去還可以自己住。商鋪則不同，租不出去或者無法經營，投資的損失就大了，因此投資商鋪一定要理性分析，要有養鋪的心理準備。

第四，你必須知道商鋪真實的市場價格。商鋪的價格一般要比住宅的價格高得多，應該按照同一區域住房的一定倍率來確定商鋪售價，有人認為縣級市應是1．5:1至2:1，地級市應是2:1至3:1，省城以上的大城市應是3:1至5:1。大商場的層低的比率大，層高的比率小。

牢記三大紀律八項注意

筆者認為，投資商鋪與其他投資一樣，也受到各種因素的影響，因此沒有任何人能保證商鋪投資能做到穩賺不賠。但這并不是說，投資商鋪只有風險而沒有機會了。其實作為投資者，你只要真正堅持做到不違反投資商鋪的“三大紀律”，那么，即便你是初涉此道的投資者，也會在商鋪投資中有所斬獲。否則將后患無窮。

首先，一定要堅持做到開發商沒有上市公司背景的商鋪不買；其次，一定要堅持做到沒有專業團隊管理的商鋪不買；第三，一定要堅持做到沒有填補城市業態空白的商鋪不買。有人可能會對“三大紀律”感到奇怪，但它其實是多年來筆者商鋪投資實戰經驗的總結。

筆者舉這樣一個例子：上海某開發商在滬上開發的服裝城相當成功。2004年，該開發商又在蘇北某市的城鄉結合部建造了一座服裝城，投資者多為上海人。時至今日，該服裝城建成三年開業兩次沒有成功。你想想看，一個不足30萬人口的小城市，市中心有大小服裝店鋪上千家，有誰會跑到城鄉結合部去買服裝?可憐的商鋪投資者呀，出資幾十萬元，投資四年多，至今沒見一分錢回報。據說，那些投資買商鋪的人，如今想買后悔藥，就是找不到賣的地方。看來，這“三大紀律”還真不能違反，倘若稍不留神違反了，這后悔藥還真沒有地方買呢。

另外大家要明白的是，到異地去投資買鋪并非是“一本萬利”的事情，它還面臨著眾多的風險，對此投資者需留意做到“八項注意”：

一要注意投資風險，目前，價格較低的商鋪一般多在二三級城市，這些城市基本不具備鋪價驟然上漲的條件。二是注意信息風險，投資者面臨著樓盤信息滯后、對異地風俗以及投資習慣缺乏必要了解等問題。三是注意投資后的管理問題，尤其是用于休閑娛樂或綜合性的商鋪，千萬不要盲目投資。四是注意產權風險，外地集資建鋪現象較多，有的可能只有大產證，這樣的商鋪不受法律保護。五是注意付款風險，一般商鋪都要求一次性付款，這就把全部風險轉移到了投資者身上，另外，商業貸款對外地人的限制也多，例如要求提供本地戶口擔保人、收入證明等。六是注意房屋質量風險，一些開發商資質低、專業水平不足，房屋質量難保證。七是注意經營管理風險，一些外地商鋪由于業態選擇的不當，個別開發商在唱“空城計”。八是注意收益風險，有的開發商因欠債較多，截留挪用投資者的投資回報，致使投資收益不能及時兌現。

篇8

資深房產業界專家、四川大學經濟學教授馮宗榮提醒購房者，目前市場存在的“返租”年回報率主要是5%～8%，如果回報率高達10%，甚至高于10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產品，風險就越高，要仔細判斷。

 

“投資講求的是利潤和回報率，我們不用拿其他的項目作比較，就拿銀色詩典的住宅跟商鋪來做個對比。”周洋告訴記者，2004年，成都的住宅價格尚處于低位，相較于現在的房價，“當時隨便買在哪里都是賺。”而13000元每平米商鋪售價在當時而言卻并非低位，據了解，銀色詩典項目1-2層為商鋪，3層以上均是住宅，“2004年開盤時住宅售價為2200元每平米，如今的二手房價格都已經賣到了8800元左右。而我們靠多年積蓄買來的商鋪現在連按照9年前原價出售都是無人問津。”

 

高額返租：要么拿不到，要么羊毛出在羊身上

周洋給記者算了筆細賬，按照當時承諾的年均8%的返租比例計算，自己160820元購得的這處12.78平米的商鋪年均收益為12866元，從2005年至今，應得的返租收益為102928元。即使除去2006、2007年兩年的空置時間，按實際所得按每平米每月35元的租金計算，6年所得的總收益僅為32206元，投資回報率僅為低得可憐的3.34%。

 

“單就投資回報率而言，商鋪投資回報率確實優于住宅投資，但個中變數也很多。也并非是每個商鋪投資回報都能實現高額、穩定的效果。”北京尚衡（成都）律師事務所主任律師楊大軍告訴記者，他曾經過多起商鋪投資者起訴開發商的案件，“內容各異，要么是開發商沒有按照約定返還租金，或是因為將項目抵押給了銀行導致投資者們沒法正常辦理房產證。”楊大軍律師表示，除了這些，糾紛內容還包括在建工程無法按期竣工，經營管理者與投資者之間的租賃協議無法實施。“無論是哪種糾紛，投資者的利益肯定是受到損害的。”

 

其中最為典型的要屬成都市五塊石化妝品銷售市場的商鋪，在銷售時承諾年返租回報高達10%，在周邊商鋪價格均為3000余元的時候，這里的商鋪卻賣出了10000元每平米的高價，“主要原因是開發商為商鋪的投資收益購買了保險，如果投資回報達不到合同約定的10%，業主的損失將由保險公司承擔。業主們看到了開發商高回報的承諾及保險公司承保的‘雙保險’，卻忽略了保險公司承保的時限，僅為一年而已。”在開發商人去樓空后，業主們歷時十余年的漫漫訴訟依舊是石沉大海，維權無門。

 

楊大軍分析道，投資商鋪風險升高，也與商業項目發展的狀態有關。目前的商業項目出現了兩極分化的趨勢。一方面是高端商業項目占據了城市最繁華的地段，擁有最集中的消費人群，收益率極高。而另一方面，中低端商業項目卻在交通條件、價格、經營成本多個方面存在不利因素，經營效果并不理想。然而，高端商業項目往往都是開發者自營，并沒有給商鋪投資者以分享利潤的空間。而那些商鋪投資者可以選擇的中低端商業項目卻因為所處條件并不十分有利而存在很大經營風險。用“包租”形式銷售商鋪，以承諾返還利潤為賣點，這里不僅包含極大風險，還可能存在以利潤為幌子的陷阱。“比如，一套承諾‘售后返租’的商鋪，開發商承諾3年內每年返還8%的利潤，卻又沒法保證每年整體經營商鋪的利潤能大于8%。這時，開發商只需要將商鋪的售價提高到原售價的124%，就能夠穩賺不賠。所謂的租金回報，只不過是羊毛出在羊身上的數字游戲而已。”

 

售后包租：國家早已叫停，現實屢禁不止

“實際上，‘售后包租’類的商鋪銷售方式，早已經被認定為違規了。”楊大軍告訴記者，2001年6月1日，國務院頒布的《商品房銷售管理辦法》就規定，房地產開發企業不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產開發企業不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2006年6月，建設部也明確發出風險提示，全面叫停“售后包租”產權式商鋪，指出以“售后包租”或變相“售后包租”形式購買產權式商鋪，存在很大的風險隱患，也會給社會帶來許多矛盾和不安定因素，針對禁令，不少開發商的返租其實是“打擦邊球”或者玩文字游戲，如開發商企業為了逃避這一風險，往往指定第三方法人或者開發商指定的第三方公司利用這些方式銷售房產。對于類似成都這樣的西部城市而言，產權式商鋪的“售后返租”模式在現實中卻從未消失。

 

資深房產業界專家、四川大學經濟學教授馮宗榮提醒購房者，目前市場存在的“返租”年回報率主要是5%～8%，如果回報率高達10%，甚至高于10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產品，風險就越高，要仔細判斷。

 

業內專家分析，商鋪返租潮再度掀起，主要是因為住宅市場調控，投資者紛紛涌入商業市場。不管是前些年還是近期出現在市場中的返租商鋪均存在一定的共性：商場鋪面積都很小，建筑面積幾平方米，幾十萬元甚至十多萬元就有交易。低門檻加上高額的返租回報承諾，令商場鋪熱賣，也刺激更多投資商盤活閑置多年的裙樓商業，將其包裝成主題商場分拆賣鋪。新式商鋪返租多是在賣鋪時就直接扣減了返租租金，而且銷售的多是已經建成并有了產權的商鋪，并非以前預售的“空中樓閣”，相對來說投資風險會小一些。而一旦商場興旺起來，商鋪價值和租金都會翻幾番。但新式商鋪返租仍然存在開發商賣完即撤場、商場經營不善關門大吉、商鋪辦不了房產證和商鋪價格虛高透支未來升值空間等種種投資風險。

 

“無論什么投資，都存在著風險。‘穩賺不賠’是不可能的。”業內人士提醒投資者，商鋪投資牽涉到多個方面，開發商開發，投資者買，經營者經營，幾個方面的利益都需要得到均衡發展，商鋪的價值才能夠體現，一旦投資在項目硬件軟件上均存在“先天不足”的商鋪，即便租金價格再便宜也不會有人來租。

篇9

外來妹與離婚男建新家庭

原來年近四十的黃偉曾經有過一段失敗的婚姻。原因是妻子嫌他“賺不到錢，沒出息”，由于婚后兩人一直沒有孩子，六年前妻子就和別人跑了。

黃偉和前妻結婚后一直住在黃偉父親單位分配的位于上海市徐匯區漕溪北路上的老公房內，黃偉母親去世后，夫妻倆就和黃偉父親一起居住，房屋產權一直登記在父親名下。因此黃偉前妻與他離異后就搬了出去，然而黃偉離婚后還不到一年，黃偉的父親就過世了，剩下黃偉一個人獨守55個平方米的空房。不但生活上無人照料，精神上更是空虛無比。

此時，胡欣的出現讓黃偉看到了新的生活希望。一方面，黃偉希望能重新組建家庭，開始新的生活；另一方面胡欣也希望能在上海有個依靠，尤其是可以告別四處租房漂泊不定的生活。于是兩人一拍即合，認識沒多久便注冊登記結婚了。為了對胡欣“表忠心”，黃偉還特意在房產證上加上了“胡欣”的名字，這樣一來，這套房屋就成了兩人的共有財產。

為籌投資款變賣自住房

說來也巧，就在兩人結婚后不久，胡欣從一位來上海打工的湖北老鄉的口中得知，老家正掀起一陣“商鋪投資熱潮”，幾乎人人都說花錢投資商鋪是一樁穩賺不賠的好買賣。聽老鄉那栩栩如生地動情描述，胡欣越聽越心動。真希望立馬回老家投資賺上一筆，然而卻苦于手頭缺少資金。于是她就游說黃偉把房子賣了套現去湖北投資商鋪。雖說商鋪投資這事風險不小，但同樣心存暴富幻想的黃偉經不起游說。最終在夫妻倆反復商議權衡后，決定把投資商鋪的寶押在自己僅有的這套住房上。房屋出售后，兩人暫時租房生活，等到賺到錢后再買套大房子。

胡欣夫婦當即就到附近的中介公司將自己的房子掛了牌，等待買主。幸運的是，中介公司方面很快有了消息，來自云南的呂兆華、呂兆文(化名)兄妹相中了他們的房子。接下來理應就是正常的辦理手續，簽約、付款、交房。但恰恰是這簡單的三個步驟，引出了一連串的矛盾糾紛。

四年四訟鬧劇

事情還要從雙方簽訂合同說起。當初胡欣夫婦為了快速套現，以68萬元將房屋作價賣出。而呂兆華兄妹由于手頭資金不夠，決定采取首付22萬元加貸款46萬元的方式支付購房款。雙方對此表示一致同意，并以此簽訂了合同。合同簽訂后，呂氏兄妹也在規定時間內繳付了首付22萬元，原本這一切都沒什么問題。可就在他們支付了首付款后。等待銀行放款完成最終交易的時候，意外發生了――銀行貸款由于種種原因沒有辦下來。

無奈的呂兆華二人只能提出終止合同并同意支付違約金。可是早已把到手的首付款拿去做商鋪投資的胡欣根本無法將錢退還。由于雙方誰都不肯讓步，于是事情鬧到了法庭。在接下來的日子里，前前后后引發了四訟：先是呂兆華、呂兆文提出終止合同遭拒，提訟；后是黃偉、胡欣夫婦反告呂氏兄妹先行提出解約，要求賠償；接著呂氏兄妹又再次要求胡欣夫婦交房；然而在退款不成，交房沒門的情況下，最終在2010年，呂氏兄妹再次一紙訴狀告到法院，要求胡欣夫婦交房并申請強制執行。因呂氏兄妹也存在一定過錯，需承擔黃偉夫婦在外租房半年的租金。

法院判決強制執行交房

值得注意的是，呂氏兄妹第一次要求的是終止合同，退還首付，但到了第三起官司時，訴訟請求就變成了要求對方交房。這是為什么呢?原來在前兩起官司的審理過程中，呂氏兄妹的房貸批了下來，他們原本希望能夠按照當初的合約把拖了一年多的“半吊子買賣合同”給徹底完成了。

然而就在這一年多的時間里，黃偉、胡欣夫婦卻遭遇了悲喜兩重天的洗禮：一方面，他們在湖北商鋪上的投資并沒有如預期的那樣給自己帶來豐厚回報；與此同時，他們在上海的這套房子的市場價格卻一路水漲船高。兩人就把發財夢再次寄托在了上海那套黃偉父親留下來的老公房身上。于是兩人心里一合計。要我退首付，當然拿不出來，可要我按一年前的原價賣房子，顯然又心有不甘。結果當兩年前法院判決要求他們搬離時，他們卻以這是兩人的唯一住所，若搬離將無住所為由，拒絕搬離，這也讓法院執行一度陷入了僵局。而這一拖就是兩年。

可憐呂氏兄妹好不容易湊齊了錢款卻兩手空空，雖然多次上門協商，但都被打了回票。畢竟在這兩年時間里，上海的房價又有了令人乍舌的上漲，而該套房屋的市場價格也早已漲到了150余萬元。黃偉夫婦要求以市場價重新簽訂買賣合同，但這顯然已遠遠超過了呂氏兄妹的承受力，無奈之下，呂氏兄妹只得第三次向法院求助。最終上海市徐匯區人民法院判決胡欣夫婦交房并強制執行。

法官點評

買賣雙方都有過錯

侯榮康

其實這起案件的案情并不復雜，但正所謂“無巧不成書”，之所以會有前后四起官司鬧劇，就是因為買賣雙方同時發生了過錯。

首先，黃偉、胡欣夫婦的賣房行為有很強的目的性，就是為了盤活資金去投資商鋪。然而任何投資都要量力而為。不動產本身的流動性就較差，通過出售不動產來換取流動資金這一投資決策本身是具有較大風險的，而把自己僅有的一套住房貿然拿去出售更是嚴重違反理財基本原則，因為這等于將夫妻二人今后的基本生活條件置于極為危險的境地中。對于這對一心沉浸在發財夢里的夫妻而言，今天“房去樓空”的結局是不難想象的。

其次，呂氏兄妹在購房時也沒有做足充分的功課，為了能搶下急于出售的“便宜貨”，沒有對自己的貸款能力做出恰當的評估，這一誤判也成了后來所有矛盾的根源。另一方面，呂氏兄妹還承擔了“訴訟風險”。由于他們第一次提出訴訟要求是解除合同，不料敗訴了，法院最后判決為雙方繼續履行合同。但就在訴訟進行的這段時間里，交易雙方的心態發生了重大變化，一邊是胡欣老家的商鋪并沒有像傳說中的那樣成為搖錢樹，另一邊上海的房價又一路看漲。結果呂氏兄妹想要盡快買下而不是要拿回首付，但胡欣夫婦卻不想賣房了。這才有了后來一次又一次勞命傷財的關聯官司。

在這起案件中，無論是買家還是賣家所犯的錯誤，都有很好的警示作用。

理財金手指

篇10

限購只針對住宅類的、對于商用房不限購。商用房是運用于商業的，說白了就是帶動經濟發展，提供經濟效益的商業模式，是一種投資。

1、商鋪是屬于商業用地開發的性質，也是商業投資行為，當然住宅也有很多是商業投資，但是國家限購住宅是因為住宅是用來讓人居住的，所以商鋪不受限購．

2、現在投資者對商鋪投資都非常謹慎。商鋪銷售也大不如前，很多商業不斷的變換經營業態也不見好轉，商鋪空置較多。

限購政策如下：