轉(zhuǎn)預(yù)備申請(qǐng)書范文

導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇轉(zhuǎn)預(yù)備申請(qǐng)書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

我于2014 年5月8日成為公司的試用員工，到今天3個(gè)月試用期已滿，根據(jù)公司的規(guī)章制度，現(xiàn)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為公司正式員工。

本人工作認(rèn)真、細(xì)心且具有較強(qiáng)的責(zé)任心和進(jìn)取心，勤勉不懈，極富工作熱情；性格開朗，樂于與他人溝通，具有良好和熟練的溝通技巧，有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力；責(zé)任感強(qiáng)，確實(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關(guān)系相處融洽而和睦，配合負(fù)責(zé)人成功地完成各項(xiàng)工作；積極學(xué)習(xí)新知識(shí)、技能，注重自身發(fā)展和進(jìn)步，平時(shí)利用下班時(shí)間通過學(xué)習(xí)，來提高自己的綜合素質(zhì)。

在實(shí)習(xí)期間，對(duì)我的識(shí)圖能力有一定的提升，識(shí)圖時(shí)候知道哪些地方該注意、細(xì)心計(jì)算。在結(jié)構(gòu)上哪些地方須考慮施工時(shí)安全問題，哪些地方該考慮實(shí)際施工中的問題。到即能施工又符合規(guī)范要求，達(dá)到施工標(biāo)準(zhǔn)化。在本次實(shí)習(xí)中，接觸到了新材料，如輕鋼龍骨、吊桿等。除了認(rèn)識(shí)材料的外觀，還了解了各種材料的功能。并懂得了材料及時(shí)到達(dá)工地的重要性，正如“兵馬未動(dòng)，糧草先行”。如果材料未及時(shí)安排進(jìn)場(chǎng)，就將耽誤工程進(jìn)度，最終影響工期。還接觸到了資料這塊，在做資料中熟悉了一系列工程流程。通過做資料可以掌握工程的進(jìn)度，施工前期應(yīng)該準(zhǔn)備的資料，如開工報(bào)告，施工組織設(shè)計(jì)等。還有工地日志，它是記錄現(xiàn)場(chǎng)施工情況的第一手資料。詳細(xì)的工地日志，應(yīng)該包括施工機(jī)械的進(jìn)場(chǎng)和退場(chǎng)，材料的進(jìn)場(chǎng)，日常文件的收發(fā)等。并且知道資料需要?dú)w檔，對(duì)工程竣工的重要性。資料全面反映了整個(gè)工程建設(shè)的詳細(xì)情況。它對(duì)工程質(zhì)量的評(píng)定，工程竣工后的收尾工作以及對(duì)新建工程的準(zhǔn)備等都具有重要的利用價(jià)值。因此，認(rèn)真做好資料管理工作是非常重要的。這些業(yè)務(wù)是我以前都有接觸過的，和我的專業(yè)知識(shí)相差也不大；在項(xiàng)目經(jīng)理及同事的幫助下，使我在較短的時(shí)間內(nèi)適應(yīng)了新工作環(huán)境，也熟悉了工程整個(gè)操作流程。

在工作中，我一直嚴(yán)格要求自己，認(rèn)真及時(shí)做好領(lǐng)導(dǎo)布置的每一項(xiàng)任務(wù)，同時(shí)主動(dòng)為領(lǐng)導(dǎo)分憂；專業(yè)和非專業(yè)上不懂的問題虛心向同事學(xué)習(xí)請(qǐng)教，不斷提高充實(shí)自己，希望能盡早獨(dú)當(dāng)一面，為公司做出更大的貢獻(xiàn)。當(dāng)然，在工作中，難免出現(xiàn)一些小差小錯(cuò)需領(lǐng)導(dǎo)指正；但前事之鑒，后事之師，這些經(jīng)歷也讓我不斷成熟，在處理各種問題時(shí)考慮得更全面，杜絕類似失誤的發(fā)生。在此，我要特地感謝項(xiàng)目經(jīng)理和同事對(duì)我的入職指引和幫助，感謝他們對(duì)我工作中出現(xiàn)的失誤的提醒和指正。

在新的環(huán)境中，我學(xué)到了很多，感悟了很多。我還深深體會(huì)到應(yīng)該如何與人講話：

一、待人真誠(chéng)友好，不要陽(yáng)奉陰違、虛假做作，跟社會(huì)上每個(gè)人打交道都要有一顆熱忱的心。

二、虛心學(xué)習(xí)不論是項(xiàng)目經(jīng)理、施工員還是普通工人，我們都要虛心請(qǐng)教，要不卑不亢、沉著細(xì)致、不要自以為是、自高自大。

三、積極主動(dòng)，不要怕丟面子，不懂就要問而且要不恥下問，心里有什么話不要藏著掖著，不要怕出錯(cuò)，一定要說出來。

四、說話的分寸與技巧，說話要大方得體，遇著什么樣的人說什么樣的話，輕重適宜、恰當(dāng)合理、兼顧多方，要達(dá)到“雙贏”甚至“多贏”的目的。

五、細(xì)致深入無論做什么事情都不要浮于表面，不要只知其一、不知其二，明其事更應(yīng)該明其理不要半懂不懂，一定要深入的了解。

六、樹立遠(yuǎn)大目標(biāo)我們不能只顧眼前，不求發(fā)展，給自己一個(gè)合理的目標(biāo)，一步一個(gè)腳印，踏實(shí)進(jìn)取。切忌不要做一天和尚撞一天鐘，要制定計(jì)劃，努力爭(zhēng)。

總之，在這3個(gè)月的工作中，我深深體會(huì)到有一個(gè)和諧、共進(jìn)的團(tuán)隊(duì)是非常重要的，有一個(gè)積極向上、大氣磅礴的公司和領(lǐng)導(dǎo)是員工前進(jìn)的動(dòng)力。公司給了我這樣一個(gè)發(fā)揮的舞臺(tái)，我就要珍惜這次機(jī)會(huì)，為公司的發(fā)展竭盡全力。因此迫切的希望以一名正式員工的身份在這里工作，實(shí)現(xiàn)自己的奮斗目標(biāo)，體現(xiàn)自己的人生價(jià)值，和公司一起成長(zhǎng)。在此我提出轉(zhuǎn)正申請(qǐng)，懇請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)給我繼續(xù)鍛煉自己、實(shí)現(xiàn)理想的機(jī)會(huì)。我會(huì)用謙虛的態(tài)度和飽滿的熱情做好我的本職工作，為公司創(chuàng)造價(jià)值，同公司一起展望美好的未來，懇請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)予以批準(zhǔn)。 此致

敬禮！

申請(qǐng)人：

篇2

學(xué)校里人氣很高的足球隊(duì)準(zhǔn)備在新生中挑選一批預(yù)備隊(duì)員，這讓原本就熱鬧的齊格威學(xué)校又一次沸騰了起來。結(jié)束完一天的課程之后，大家三三兩兩地到南瓜餐廳等著吃晚餐。小龍自然是和阿諾坐在一起，面條老老實(shí)實(shí)地趴在小龍腿上，米霜可就沒那么客氣了，圓圓鼓鼓的它非得霸占著一整張椅子。

“聽說申請(qǐng)加入足球預(yù)備隊(duì)不僅要一份500字的申請(qǐng)書，還得讓父母在生命安全保證書上簽字。”阿諾猶豫地詢問小龍，“你申請(qǐng)嗎？”

“當(dāng)然申請(qǐng)！”小龍最喜歡的體育活動(dòng)就是足球了。可是，以前在學(xué)校，大伙一起踢足球從來都不會(huì)找他參加，小虎還嘲笑他說：“小龍，你也想?yún)⒓訂幔抗汕f(wàn)別把足球看成了澳洲來的小袋鼠了。”不過現(xiàn)在在齊格威學(xué)校可不比以前，沒有小虎在一邊冷嘲熱諷，小龍當(dāng)然要積極地申請(qǐng)加入足球隊(duì)啦。但是，想到要父母在安全保證書上簽字，小龍沸騰的心一下子又冷卻了下來。他垂頭喪氣地對(duì)阿諾說：“可是，保證書——”

“嗨，你們?cè)诹氖裁茨兀俊毙↓垊倻?zhǔn)備跟阿諾說保證書的事，萌萌就背著大書包風(fēng)風(fēng)火火跑進(jìn)來打斷了他們的談話。

“是在說加入足球隊(duì)的事嗎？唉，我真搞不懂足球隊(duì)有什么好玩的，你們男生一個(gè)個(gè)都想加入，有時(shí)間還不如多看下《精靈國(guó)大百科》呢！那多有趣！”萌萌沖小龍和阿諾癟了癟嘴說道。

這時(shí)，餐廳的喇叭花音響里飄出美妙的音樂，所有的餐桌一下都上滿了令人垂涎欲滴的食物。三個(gè)人早就餓了，開始狼吞虎咽地吃了起來。小龍雖然對(duì)拿到爸媽簽字的保證書不抱什么希望，但為了夢(mèng)想中的足球隊(duì)，還是心存著最后一絲僥幸決定回家一趟。而且，這么長(zhǎng)時(shí)間了，小龍其實(shí)也挺想念爸爸媽媽的。

第二天就是周末，小龍把洗完澡的面條放到書包里，和一群都要回家簽字的學(xué)生一起，坐上了停在白塔廣場(chǎng)外的顛倒火車。車上可真擠，小龍這次走路可是小心翼翼，生怕又踩到了那些愛叫嚷的茶水云。前面嚴(yán)肅的執(zhí)勤云正在維持秩序。一群新入學(xué)的學(xué)生們嘻嘻哈哈地打鬧著，可把執(zhí)勤云給鬧頭痛了，它大聲喊道：“嘿，我說你們這群小鬼，一個(gè)個(gè)來，一個(gè)個(gè)來啊。”小龍沒想到，執(zhí)勤云居然還認(rèn)得他。當(dāng)輪到小龍上車的時(shí)候，執(zhí)勤云剛才還郁悶得皺巴巴的臉?biāo)查g眉開眼笑：“噢呵呵，小龍同學(xué)您也回家啊，歡迎乘坐顛倒火車，還記得我嗎？上次你來齊格威的時(shí)候——”

小龍當(dāng)然記得那個(gè)最煩別人問他一些問題的執(zhí)勤云了，他禮貌地笑笑，“喔，記得記得，不過，我今天還是沒有方程式的問題要問呀。”

執(zhí)勤云白白的身子一下子變紅了：“呵呵，回答小龍您的任何問題我都是十分愿意的哦。對(duì)了，車快開了，趕緊到車廂去找個(gè)座位吧。”

小龍剛坐下小廣播就響起了：“列車就要開動(dòng)，請(qǐng)各位乘客都坐好哦。”接著火車“嗖”地一下，好像飛了起來，噢，不，確實(shí)是飛了起來。雖然小龍已經(jīng)是第二次坐這樣的車了，不過心還是和列車一樣，七上八下的，面條倒是在書包里睡得可香了。

車上小龍還在想，到了香港迪斯尼該怎么回家呢？上次來迪斯尼是被媽媽郵寄過來的，

可這次回去怎么辦呢？就在小龍郁悶的時(shí)候，列車?yán)飶V播突然響了：

“各位回家簽字的同學(xué)請(qǐng)注意，各位回家簽字的同學(xué)請(qǐng)注意，本次列車開通直接送達(dá)業(yè)務(wù)，會(huì)將你們直接送到每個(gè)人家里，但著落地點(diǎn)不定，所以請(qǐng)大家注意安全……”

直接送達(dá)？著落地點(diǎn)不定？那是什么意思啊？列車不一會(huì)兒工夫就到了小龍家，列車停了下來，小龍背著書包下車了。那句“下車的乘客請(qǐng)走好——”都還沒聽清楚，火車又“嗖”地一下開走了。當(dāng)小龍?jiān)偬ь^看的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)落在了家門口的那棵歪脖子樹上。

原來這就是所謂的著落地點(diǎn)不定啊……小龍心想，還好是落在樹上，如果是屋頂上或者直接是客廳里，麻煩可就大了。小龍從樹上小心地爬下來，沒有立即溜進(jìn)自己的房間，而是悄悄地趴在窗臺(tái)上。透過玻璃窗，熟悉的擺設(shè)讓小龍心里突然涌起莫名的激動(dòng)。雖然在這里的大部分時(shí)間是不開心的，不過這畢竟是小龍從小到大唯一的家。

這時(shí)，房間里替身傀儡小龍和小虎都已經(jīng)放學(xué)回家了，小龍手里拿著一張紙，低著頭站在一邊；小虎依偎在爸媽身邊，仰著他胖胖的一張臉驕傲地說：“這次期中考試我是全班第三名，小龍是倒數(shù)第二！老師都說了叫他向我學(xué)習(xí)呢！而且，小龍那天考試的時(shí)候，還不遵守考場(chǎng)紀(jì)律被老師沒收了試卷。”

媽媽捏捏小虎全是肉的臉，開心地說：“我們家小虎就是聽話，說吧，這次想要什么禮物呢？”爸爸也贊賞地拍了拍小虎的頭，然后轉(zhuǎn)過去立刻換了一副表情，開始責(zé)備縮在一邊的小龍：“真搞不懂，同樣是我們的兒子你怎么會(huì)差這么多呢？！你看你！整天就知道擺弄那些稀奇古怪的東西！”替身小龍頭低得更低了，趴在窗臺(tái)上的真小龍看到這個(gè)情景，一下子也難過極了。好不容易等到深夜，小龍悄悄地回到他和小虎的房間。他從書包里掏出一個(gè)鬧鐘擺在小虎的枕頭邊。鬧鐘長(zhǎng)得圓鼓鼓的，是綠色的大青蛙模樣。不過這可不是普通的鬧鐘，而是萌萌特意送給他的做夢(mèng)鐘！小龍按了一下做夢(mèng)鐘上的青蛙眼睛，小虎就馬上進(jìn)入了熟睡狀態(tài)，還打起了呼嚕。

小龍轉(zhuǎn)身來到自己的床邊，對(duì)著替身傀儡念了一句“主人回來了”，只見替身小龍慢慢地從床上爬起來，從口中吐出一塊餅干。這可是塊記憶餅干，替身傀儡的記憶都儲(chǔ)存在這塊餅干里了。小龍撿起餅干迅速地吃掉。餅干干干澀澀的，味道可不怎么好。吃完后，替身的記憶也一起移植到了小龍的腦子里。吐出餅干的替身傀儡瞬間恢復(fù)到了之前的模樣，一塊大大的面團(tuán)，小龍?jiān)诜块g里轉(zhuǎn)了一圈，最后把大面團(tuán)藏在了床底下的儲(chǔ)物箱里。

好好睡了一會(huì)兒，小龍趕在小虎醒來之前把做夢(mèng)鐘收好，像往常一樣等著小虎起床后一起下樓。餐桌上擺好了媽媽精心準(zhǔn)備的早餐，有小虎最喜歡吃的小籠包和小龍最怕吃的白米粥。小虎聞到小籠包的香味立馬飛奔著坐到了餐桌前，可小龍卻心不在焉的，一個(gè)包子拿在手上沒咬幾口，心里一直盤算著怎么才能讓媽媽在保證書上簽字呢？

突然，房間里傳來了媽媽的驚叫：“天啊，房間里居然有老鼠！”緊接著媽媽從小虎的房間里沖了出來，“一只長(zhǎng)得很惡心，灰不溜秋的老鼠！今天我非得抓到它不可！”灰不溜秋的老鼠？小龍突然有種不好的預(yù)感：難道……媽媽說的是——面條？糟了，如果媽媽把面條當(dāng)做老鼠抓了起來怎么辦？這下可把小龍給急壞了，他馬上站起來大聲說：“它是只小狗，它叫面條！”可是，爸爸媽媽還有小虎，根本沒一個(gè)人聽到他在說什么，一家子人都已經(jīng)投入到滅鼠的行動(dòng)中去了。小龍媽媽從廚房找出一碗昨天吃剩的飯，拿出一包不知道從哪弄來的滅鼠藥，放在了房間的門口，想引誘面條出來。而小虎和爸爸在雜物間里找出那些好久沒用過的老鼠夾和老鼠籠。看這個(gè)陣式，今天是非得把這只“老鼠”逮到不可。小龍急忙跑到媽媽跟前說：“媽媽，那不是只老鼠，它是只小狗，它叫面條！”媽媽眼皮都沒抬一下，不耐煩地說：“好了，小龍，不幫忙就別搗亂！”小龍又跑去雜物間找爸爸和小虎：“爸爸，那不是只老鼠， 它是只小狗， 它叫面條！”

爸爸正在修補(bǔ)壞了個(gè)洞的老鼠籠，才沒空搭理小龍。而小虎，湊到小龍跟前笑嘻嘻地說：“真的嗎？”小龍一個(gè)勁地點(diǎn)頭說：“真的真的，它叫面條，不是老鼠，不要抓它了。”

“哈哈哈哈！爸爸，那只老鼠肯定又是小龍從外面偷偷帶回家里的，上次帶回一個(gè)蟑螂在我床上爬，這次又帶了個(gè)可惡的老鼠！”小虎轉(zhuǎn)過頭立刻又向爸爸告起狀來。小龍爸爸放下手頭上的老鼠籠，皺著眉頭，狠狠地對(duì)小龍說：“等我們先把這只老鼠抓到，再來好好教訓(xùn)你！竟然又帶這么奇怪的東西回家！”

還是和以前一樣，家里沒有一個(gè)人相信他。小龍只好無奈地回到房間。這時(shí)，面條正蹲在一個(gè)角落無辜地看著他。小龍抱起它，摸了摸它的頭：“面條，大家都說你是只老鼠，要把你抓起來。不如你先變成其他的東西，躲一躲好不好？”

“不要，我才不要變成其他東西，反正他們也抓不到我。” 一向順從的面條，這次可不同意了，從小龍的手上跳了下來。小龍耐心地繼續(xù)解釋：“就變幾天，你看，他們都已經(jīng)準(zhǔn)備好對(duì)付你的東西了——”小龍朝房間門口指了指，“那里面可是有毒的。”

篇3

一、據(jù)以研究的案例

1998年7月8日，贏嘉公司與原北京市房屋土地管理局簽訂《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，依法取得了本市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)南路2號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)。1999年4月26日，贏嘉公司取得了市朝港澳臺(tái)國(guó)用（1999）字第10020號(hào)臨時(shí)《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》，后于2001年2月5日正式取得了《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》。贏嘉公司在該土地上建設(shè)“富裕隆大廈”，現(xiàn)更名為“贏嘉中心”。期間，市國(guó)土房管局向贏嘉公司分批核發(fā)了《北京市外銷商品房預(yù)售許可證》。1999年11月8日，贏嘉公司與中融公司簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，中融公司預(yù)購(gòu)贏嘉中心B座16-24層房屋。2000年7月25日中融公司與亞運(yùn)村支行簽訂《流動(dòng)資金借款合同》，約定借款2.1億元，用途為采購(gòu)鋼材。同日又簽訂了《最高額抵押合同》，抵押人為中融公司，抵押權(quán)人為亞運(yùn)村支行，《抵押物清單》中注明抵押物為富裕隆大廈B座16-24層。

2000年8月23日，中融公司、亞運(yùn)村支行向市國(guó)土房管局申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押登記，提交的申請(qǐng)材料有：《北京市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》；中融公司持有的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》；抵押當(dāng)事人的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、董事會(huì)決議及董事會(huì)成員名單；亞運(yùn)村支行持有的《流動(dòng)資金借款合同》、《最高額抵押合同》、《抵押物清單》；付購(gòu)房款的《證明》。此后，市國(guó)土房管局又從該局檔案中調(diào)取了土地使用人為贏嘉公司的京房地出讓[合]字[98]第178號(hào)《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。申請(qǐng)當(dāng)日，市國(guó)土房管局依據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第（二）項(xiàng)、第十八條的規(guī)定，向亞運(yùn)村支行出具了《預(yù)售商品房抵押登記證明》，并在中融公司所持的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》上加蓋了“北京市房屋土地管理局他項(xiàng)權(quán)利登記專用章”，注明權(quán)利種類為“抵押”。

2001年2月2日，贏嘉中心為嘉華銀行貸款，向市國(guó)土房管局了解贏嘉中心房產(chǎn)抵押情況。市國(guó)土房管局向贏嘉中心出具了《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押意見書》，認(rèn)定贏嘉中心A座已有2582.24平方米商品房辦理了預(yù)售登記手續(xù)，可抵押范圍為A座9-17層及B座全部“。2001年3月，贏嘉中心申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記。市國(guó)土房管局出具了《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，載明抵押范圍為贏嘉中心B座地上24層、地下3層、A座9-17層及相應(yīng)分?jǐn)偟叵虏糠帧保坏盅簷?quán)人為嘉華銀行。

2002年6月，因中融公司未如期履行還款協(xié)議，被亞運(yùn)村支行申請(qǐng)法院對(duì)贏嘉中心B座16—24層房屋進(jìn)行了查封。贏嘉公司要求北京市國(guó)土房管局撤銷為中融公司與亞運(yùn)村支行辦理的預(yù)售商品房合同抵押登記行為，向法院提起行政訴訟。一審法院經(jīng)過審查認(rèn)為，被告未依法審核中融公司、亞運(yùn)村支行的抵押申請(qǐng)，即作出準(zhǔn)予登記的行政行為是無效的。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決被告市國(guó)土房管局于2000年8月23日對(duì)第三人中融公司、工行亞運(yùn)村支行作出的抵押權(quán)登記行政行為無效。被告市國(guó)土房管局、第三人中融公司、第三人工行亞運(yùn)村支行對(duì)一審判決不服，依法提起上訴。二審法院經(jīng)過審查，判決駁回上訴，維持一審判決。

二、問題的提出

預(yù)售商品房抵押是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，其中涉及到很多法律問題。結(jié)合本案而言，包含這樣幾種不同的法律關(guān)系：中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押關(guān)系，市國(guó)土房管局對(duì)該抵押行為進(jìn)行登記行為；贏嘉中心與嘉華銀行之間的商品房抵押貸款關(guān)系，市國(guó)土房管局對(duì)該抵押行為進(jìn)行登記行為。在這些法律關(guān)系中，中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押效力問題，市國(guó)土房管局的登記行為的效力問題是這起行政案件審理的關(guān)鍵所在。因?yàn)樾姓徟袑彶榈闹攸c(diǎn)是具體行政行為的合法性，所以本文的分析主要建立對(duì)市國(guó)土房管局的登記行為的效力問題分析基礎(chǔ)上。

三、相關(guān)法律問題分析

（一）預(yù)售商品房抵押的概念、特征和條件

預(yù)售商品房抵押在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)的民法理論，抵押的標(biāo)的物應(yīng)是現(xiàn)實(shí)存在的特定物，抵押人以未來的財(cái)產(chǎn)作抵押的，抵押合同無效。從國(guó)外一些國(guó)家的立法來看，大陸法系國(guó)家和英美法系國(guó)家的作法差異很大。大陸法系國(guó)家，例如法國(guó)立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押，而英美法系國(guó)家的立法則不允許。在我國(guó)，效力層次較高的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》對(duì)此均沒有作出規(guī)定。近幾年，為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金短缺，加快資金周轉(zhuǎn)，解決購(gòu)房人的資金問題，一些省、市和行業(yè)主管部門制定了預(yù)售商品房抵押的規(guī)定。例如，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第二項(xiàng)規(guī)定，依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋（含附屬物）可以依照本法抵押。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的對(duì)預(yù)售商品房抵押作出了明確規(guī)定。綜觀這些規(guī)定，可以看出預(yù)售商品房抵押具有以下幾個(gè)方面特征：

1、從抵押標(biāo)的物來看，預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的物尚未形成。這是預(yù)售商品房抵押與其他抵押一個(gè)非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標(biāo)的物在設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)存在，并且能夠?yàn)榈盅喝怂谢蛘邔?shí)際控制。而預(yù)售商品房設(shè)定抵押時(shí)，抵押標(biāo)的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預(yù)售商品房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

2、從購(gòu)房資金支付來看，購(gòu)房人已經(jīng)按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款，然后由銀行代其支付其余的購(gòu)房款。因此，在設(shè)定預(yù)售商品房抵押時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該已經(jīng)先行支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款。這里需要明確的是購(gòu)房人不僅有先行支付購(gòu)房款行為，而且所支付購(gòu)房款必須符合規(guī)定。

3、從權(quán)屬關(guān)系來看，抵押人對(duì)于預(yù)售商品房并不享有所有權(quán)。只有當(dāng)售房人把商品房建成后交付給購(gòu)房人并在房屋管理部門辦理房屋登記手續(xù)，才對(duì)該商品房享有所有權(quán)。因此，預(yù)售商品房抵押實(shí)質(zhì)上是一種期待權(quán)的抵押。購(gòu)房人與售房人因簽訂商品房預(yù)售合同，二者之間存在的是一種債權(quán)關(guān)系，而不是物權(quán)關(guān)系。

4、從合同屬性來看，預(yù)售商品房抵押合同是一種從屬于購(gòu)房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔(dān)保購(gòu)房人能夠按照約定支付購(gòu)房貸款。因此，抵押人與抵押權(quán)人之間簽訂預(yù)售商品房抵押合同是為了擔(dān)保抵押人能夠依照合同約定支付購(gòu)房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權(quán)人因其他貸款而簽訂預(yù)售商品房抵押合同，就直接背離了預(yù)售商品房抵押的立法宗旨。

為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行，保護(hù)預(yù)售商品房抵押關(guān)系當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1、預(yù)售商品房抵押的主體合法。在預(yù)售商品房抵押關(guān)系的當(dāng)事人中，“抵押人只能是預(yù)購(gòu)人，不能是預(yù)售商品房的開發(fā)商。”[2]因此，預(yù)售商品房抵押關(guān)系抵押人是預(yù)購(gòu)人，不是開發(fā)商，抵押權(quán)人是依法可以提供預(yù)售貸款業(yè)務(wù)的銀行。當(dāng)開發(fā)商作為抵押關(guān)系當(dāng)事人，即抵押人時(shí)，這屬于“在建工程抵押”，而不是預(yù)售商品房抵押。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。主體是否合法、適格是判斷預(yù)售商品房抵押關(guān)系能否依法成立的前提條件。

2、合法有效的商品房預(yù)售合同。當(dāng)購(gòu)房人需要對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行抵押時(shí)，必須建立在開發(fā)商與購(gòu)房人之間已經(jīng)簽訂了商品房預(yù)售合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。因此，商品房預(yù)售必須符合上述規(guī)定。在此前提下，商品房預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人才可以簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)，預(yù)售商品房的預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人之間是否簽訂了合法有效的商品房預(yù)售合同也是判斷預(yù)售商品房抵押能否成立的基本要件。

3、抵押人貸款符合預(yù)售商品房抵押貸款基本要求。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房貸款抵押必須以購(gòu)房人已經(jīng)支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，才能向銀行申請(qǐng)預(yù)售商品房抵押貸款。因此，從建設(shè)部的規(guī)定來看，預(yù)售商品房抵押貸款的基本要求是：首先，購(gòu)房人必須按規(guī)定支付首期的房?jī)r(jià)款，否則，就不可能進(jìn)入預(yù)售商品房貸款抵押程序。當(dāng)然，購(gòu)房人按規(guī)定支付了首期房?jī)r(jià)款，應(yīng)該提供符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)結(jié)算要求的付款憑證。因此，以購(gòu)房人是否按規(guī)定先行支付首期房?jī)r(jià)款是判斷預(yù)售商品房抵押能否合法有效成立的標(biāo)準(zhǔn)之一。其次，由貸款銀行支付其余的購(gòu)房款。也就是說，在購(gòu)房人支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，其余的購(gòu)房款由銀行支付。因此，從貸款的提供者來說，是銀行而不是其他單位；從貸款用途來說，是為了支付除購(gòu)房人首期支付的房?jī)r(jià)款之外其余的購(gòu)房款，而不是其他用途。從本案來看，中融公司和亞運(yùn)村支行雖然簽訂了《流動(dòng)資金借款合同》，用途為采購(gòu)鋼材。這顯然與建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于預(yù)售商品房抵押貸款用途規(guī)定不相符合。

4、必須按規(guī)定辦理預(yù)售商品房抵押登記。預(yù)售商品房抵押屬于房地產(chǎn)抵押，不動(dòng)產(chǎn)抵押范疇。我國(guó)法律對(duì)于抵押登記的規(guī)定采用兩種方式，即登記生效要件主義和登記對(duì)抗主義。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)（例如房地產(chǎn)）采用登記生效要件主義，就是說法律規(guī)定需要登記，只有當(dāng)事人依照規(guī)定辦理登記，那么抵押合同才能生效。例如，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。同時(shí)，《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

（二）預(yù)售商品房抵押登記行為性質(zhì)

預(yù)售商品房抵押雙方當(dāng)事人，把符合登記要求的材料向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，由預(yù)售商品房抵押登記主管部門進(jìn)行登記的行為，屬于行政行為還是民事行為，長(zhǎng)期以來人們對(duì)此在認(rèn)識(shí)上存在一定偏差。有一些人認(rèn)為預(yù)售商品房抵押登記行為屬于民事行為，這是對(duì)民事行為和行政行為的錯(cuò)誤理解。預(yù)售商品房抵押的雙方當(dāng)事人，即抵押人和抵押權(quán)人，對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行抵押，這屬于私法關(guān)系。抵押行為顯然屬于民事行為。從民法理論來說，民事行為是平等主體的公民、法人或者其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事的行為。因此，從民事主體上說，作為民事行為的雙方當(dāng)事人應(yīng)該是平等主體之間的公民、法人或者其他組織。從法律關(guān)系的內(nèi)容來說，其中涉及到民事權(quán)利和民事義務(wù)，而不是其他權(quán)利。

這種在平等主體之間設(shè)立的抵押關(guān)系，由于涉及到不動(dòng)產(chǎn)抵押，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，必須由預(yù)售商品房抵押登記主管部門進(jìn)行登記才能完成，因而，登記當(dāng)然是國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)的一種行使行政職權(quán)的活動(dòng)。預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為。這兩種行為的顯著差異在于行為的主體和內(nèi)容上不同。從主體上，進(jìn)行預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)，而不是一般組織。從行使權(quán)力方面來說，預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)在登記過程中行使的是行政權(quán)力，而不是民事權(quán)利。登記機(jī)關(guān)在登記過程中需要行使審查職責(zé)。如果按照有些人的認(rèn)識(shí)，把這種登記行為視為民事行為，顯然不符合民事行為的特性。作為民事主體對(duì)于民事權(quán)利既可以行使，也可以放棄。但是，對(duì)于登記行為來說，這種登記審查的權(quán)力或者職責(zé)，登記機(jī)關(guān)顯然不能放棄。從國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記目的來看，國(guó)家登記主管部門對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行登記，其目的就是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)抵押關(guān)系雙方當(dāng)事人以及善意第三人的合法權(quán)益。只有通過國(guó)家登記主管部門的登記行為，事實(shí)上對(duì)該預(yù)售商品房抵押行為起到一種公示作用。從抵押登記效力來看，抵押登記具有強(qiáng)制性。換言之，不動(dòng)產(chǎn)抵押的雙方當(dāng)事人如果對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押不進(jìn)行登記，那么這種抵押關(guān)系就不生效，就不會(huì)受到國(guó)家法律保護(hù)。雖然國(guó)家對(duì)于當(dāng)事人是否辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押不進(jìn)行干預(yù)，這屬于私法自治范疇，但是一旦當(dāng)事人之間辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押，就應(yīng)該向國(guó)家登記主管部門進(jìn)行登記，以尋求對(duì)雙方當(dāng)事人之間的私法關(guān)系進(jìn)行保護(hù)，對(duì)整個(gè)社會(huì)的交易安全進(jìn)行保護(hù)。當(dāng)然，由于不動(dòng)產(chǎn)抵押關(guān)系屬于私法關(guān)系，行政權(quán)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記介入的程度，可能較其他行政管理領(lǐng)域行政職權(quán)要弱。但是，這并不能否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記行政行為的性質(zhì)。因此，預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為，并且屬于行政確認(rèn)行為。行政確認(rèn)行為有利于保護(hù)個(gè)人、組織的合法權(quán)益。行政確認(rèn)行為的本質(zhì)在于使個(gè)人、組織的法律地位和權(quán)利義務(wù)關(guān)系取得法律上的承認(rèn)。通過行政確認(rèn)行為，個(gè)人、組織才能申請(qǐng)各種需要取得但尚未取得的權(quán)利，才能保護(hù)各種業(yè)已存在或者已經(jīng)取得的權(quán)利。行政確認(rèn)行為可以使當(dāng)事人的法律地位和權(quán)利義務(wù)都得以明確，不致于因含糊不清而發(fā)生爭(zhēng)議。同理，作為預(yù)售商品房抵押登記行為從性質(zhì)上說，就是房屋管理部門依法對(duì)行政相對(duì)人的預(yù)售商品房抵押的法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定，并予以宣告的具體行政行為，是行政確認(rèn)行為。雖然在預(yù)售商品房抵押登記行為中，作為登記機(jī)關(guān)往往處于平等主體之間的預(yù)售商品房抵押權(quán)人和抵押人之外的超然地位，但是登記機(jī)關(guān)的確認(rèn)權(quán)是根據(jù)法律法規(guī)的明確規(guī)定而行使的，是國(guó)家行政管理權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式之一，而不是基于相對(duì)人的委托。并且，由于行政確認(rèn)行為是對(duì)特定法律事實(shí)或法律關(guān)系是否存在的宣告，而某種法律事實(shí)或法律關(guān)系是否存在，是由客觀事實(shí)和法律決定的。因此，作為預(yù)售商品房抵押登記的機(jī)關(guān)對(duì)于預(yù)售商品房抵押進(jìn)行登記的確認(rèn)行為，沒有自由裁量權(quán)，只能嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行。

（三）預(yù)售商品房抵押登記行為效力

預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的是一種期待權(quán)（或者期得權(quán)）。關(guān)于期待權(quán)的性質(zhì)和界定是目前民法學(xué)中頗有爭(zhēng)議的問題。期待權(quán)就是為權(quán)利取得的必要條件和某部分雖已實(shí)現(xiàn)，但未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)的權(quán)利狀態(tài)。對(duì)于期待權(quán)的性質(zhì)，德國(guó)聯(lián)邦最高法院稱期待權(quán)為與完整權(quán)利“類似的權(quán)利”，是“所有權(quán)的預(yù)備階段”；期待權(quán)“與所有權(quán)相比并非異質(zhì)，而是同質(zhì)之模型。”據(jù)王澤鑒先生德說法，期待權(quán)“自消極意義言，取得權(quán)利之過程尚未完成，權(quán)利尚未發(fā)生；自積極意義言，權(quán)利之取得，雖未完成，但已進(jìn)入完成之過程，當(dāng)事人已有所期待”。[3]因此，王澤鑒先生認(rèn)為期待權(quán)跨越物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)領(lǐng)域，兼具債權(quán)與物權(quán)二種因素之特殊權(quán)利，系一種“物權(quán)”，但其具有債權(quán)上之附從性，系一種“債權(quán)”，但物權(quán)之若干特性。[4]因此，期待權(quán)不是完整意義上的物權(quán)。期待權(quán)是與既得權(quán)相對(duì)而言的，期待權(quán)屬于正在進(jìn)行還沒有完成的具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。對(duì)于物權(quán)來說，物權(quán)人對(duì)于自己的物享有直接的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并且物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，但是作為期待權(quán)的來說，期待權(quán)人顯然不能完全行使這些權(quán)利。因?yàn)槠诖龣?quán)人所期待的物還沒有完全形成，只能借助于相對(duì)人的協(xié)助才能實(shí)現(xiàn)。因此，從這個(gè)意義上說，期待權(quán)雖然具有物權(quán)性質(zhì)，并不是物權(quán)，僅僅屬于接近于物權(quán)的權(quán)利，逐漸獲得物權(quán)特征的權(quán)利，但其本身還不是獨(dú)立的物權(quán)。期待權(quán)也不是典型意義的債權(quán)。債權(quán)是一種相對(duì)權(quán)，債權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)需要借助于債務(wù)人的協(xié)助才能實(shí)現(xiàn)。期待權(quán)作為債權(quán)，具有物權(quán)的特性。因此，預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的權(quán)利，屬于一種期待權(quán)（或者期得權(quán)益），這種權(quán)利雖然具有物權(quán)特性，但本身不是物權(quán)。預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房的權(quán)利建立與預(yù)售人之間形成的預(yù)售合同基礎(chǔ)上。根據(jù)合同的相對(duì)性，預(yù)購(gòu)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)需要借助于預(yù)售人的協(xié)助。由于預(yù)售商品房還處于在建或者待建狀態(tài)之中，預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的權(quán)利真正實(shí)現(xiàn)，需要在商品房建成以后由開發(fā)商交付給預(yù)購(gòu)人并辦理相關(guān)的登記手續(xù)，此時(shí)預(yù)購(gòu)人的期待權(quán)才從債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)，期待權(quán)也就變成了既得權(quán)。因此，在本案中，作為中融公司認(rèn)為其對(duì)預(yù)購(gòu)商品房享有所有權(quán)的說法是不成立的。預(yù)售商品房抵押也僅僅屬于一種期待權(quán)抵押。

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記生效要件主義，換言之，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交易、抵押等，只有雙方當(dāng)事人依法辦理登記手續(xù)，那么交易或者抵押方為有效。國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù)，抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押事實(shí)進(jìn)行登記可以對(duì)抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制。其次，有利于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示手段，主要是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。登記具有公示公信效力，經(jīng)過登記可以向社會(huì)宣告不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實(shí)，從而保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。其三，有利于維護(hù)社會(huì)交易安全。因此，“世界各國(guó)幾乎無一例外地規(guī)定了對(duì)抵押權(quán)的取得、設(shè)定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，保護(hù)善意第三人利益，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會(huì)功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義。”[5]因此，我國(guó)目前相關(guān)法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押，如果向法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，抵押生效；如果沒有辦理登記手續(xù)，抵押不生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中，一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。因此，預(yù)售商品房抵押也應(yīng)實(shí)行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預(yù)售商品房抵押人和抵押權(quán)人依法辦理登記手續(xù)，那么預(yù)售商品房抵押才具有法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的審查是采用形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，這也是長(zhǎng)期以來頗有爭(zhēng)議的一個(gè)問題。所謂形式審查，就是登記機(jī)關(guān)僅僅對(duì)于需要提供的申請(qǐng)人身份證件、權(quán)屬證書等是否符合法定形式要求進(jìn)行審查，不對(duì)這些登記材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂實(shí)質(zhì)審查就是登記機(jī)關(guān)不僅需要對(duì)申請(qǐng)人是否提供具有法定形式要求的材料進(jìn)行審查，還要對(duì)這些材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。從我國(guó)目前登記機(jī)關(guān)審查的實(shí)際情況來看，經(jīng)常出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)“往往對(duì)申請(qǐng)人提供的身份證件，提供的權(quán)屬證書在形式上的真實(shí)性都不予審查，不與登記薄原有的記載進(jìn)行對(duì)比，就予以登記，造成許多錯(cuò)誤登記，甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便。”[6]顯然，登記機(jī)關(guān)的這種審查實(shí)際上已經(jīng)背離了我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記立法的宗旨，根本發(fā)揮不了保護(hù)抵押權(quán)人和善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全的功能。但是，如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記采取實(shí)質(zhì)審查似乎也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)檫@樣做必然會(huì)耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)巨大的精力，并且使當(dāng)事人無法如期地完成登記，造成時(shí)間上的拖延，登記成本提高，這對(duì)于當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也會(huì)因?yàn)榈怯洉r(shí)間過長(zhǎng)，使社會(huì)關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響交易安全。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確定事實(shí)上涉及公正與效率的問題。如果單純強(qiáng)調(diào)審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強(qiáng)調(diào)審查的公正，又很犧牲效率。針對(duì)這種情況，有學(xué)者提出在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級(jí)機(jī)關(guān)僅對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查，只要手續(xù)齊全，就給予登記，但是，如果登記機(jī)關(guān)發(fā)生登記錯(cuò)誤，就應(yīng)該賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，是由于當(dāng)事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應(yīng)該追究當(dāng)事人的相應(yīng)法律責(zé)任。

（四）預(yù)售商品房抵押登記行為的司法審查

根據(jù)行政訴訟法以及最高法院司法解釋的規(guī)定，人民法院對(duì)于被訴具體行政行為進(jìn)行合法性審查。換言之，人民法院僅審查被訴具體行政行為的合法性，而無須審查原告行為是否合法。從本案來說，預(yù)售商品房抵押登記由預(yù)售商品房抵押合同的雙方當(dāng)事人按照規(guī)定向房地產(chǎn)登記管理部門辦理登記，并按照規(guī)定提交相關(guān)文件，然后由房地產(chǎn)登記管理部門對(duì)申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行審查。作為預(yù)售商品房抵押登記的法定主管部門，市國(guó)土房管局對(duì)于預(yù)售商品房抵押登記申請(qǐng)進(jìn)行審查是其應(yīng)該履行的法定職責(zé)，這屬于具體行政行為，而不是民事行為。根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條規(guī)定：辦理抵押登記須持下列文件：（1）抵押合同；（2）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；（3）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（4）《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）以期得權(quán)益得房屋作抵押的，須提交生效的預(yù)售（購(gòu)）合同。因此，從這個(gè)規(guī)定可以看出，辦理預(yù)售商品房抵押登記，當(dāng)事人必須提供上述文件。《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》之所以規(guī)定當(dāng)事人須提交這五個(gè)方面的文件，是因?yàn)檫@五個(gè)方面的文件具有重要作用。對(duì)于這些文件，立法規(guī)定需要當(dāng)事人提供給登記進(jìn)行審查，其本意應(yīng)該是這些文件直接關(guān)系到抵押權(quán)人、善意第三人的合法權(quán)益，以及交易安全。登記機(jī)關(guān)如果只審查其中的部分文件，就可能導(dǎo)致侵犯抵押權(quán)人、善意的三人合法權(quán)益，危及交易安全。因此，對(duì)于預(yù)售商品房抵押登記而言，如果當(dāng)事人對(duì)于上述五個(gè)方面的文件，缺少其中任何一個(gè)或者幾個(gè)，就屬于手續(xù)不齊全，作為登記機(jī)關(guān)就不應(yīng)該進(jìn)行登記。對(duì)于登記機(jī)關(guān)來說，無論是形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，要求當(dāng)事人提供法律規(guī)定的文件，這是進(jìn)行審查和登記的前提條件。在本案中，市國(guó)土房管局在辦理中融公司與亞運(yùn)村支行預(yù)售商品房抵押登記過程中，在當(dāng)事人未提交《土地使用權(quán)出讓合同》的情況下，沒有依法要求當(dāng)事人提交這些文件，而是采用自行調(diào)取該合同的方式免除了當(dāng)事人須提交法定文件的義務(wù)，該行為違反了《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條的規(guī)定。對(duì)于第十八條該辦法規(guī)定的需要當(dāng)事人提交的五個(gè)方面文件，這屬于法律法規(guī)明確規(guī)定的文件，不屬于登記機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)的范疇，登記機(jī)關(guān)只能嚴(yán)格審查當(dāng)事人是否提交了這五個(gè)方面的文件，而不能僅要求當(dāng)事人或允許當(dāng)事人提交其中的部分文件，否則就屬于無效行為。