校法學專業個人實踐

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參與了案件審理的全過程，實習期間我主要對關于與市經貿有限公司、市、市及買賣合同糾紛一案進行了深入的研究。并被特許參與合議庭評議。案件具體情況如下：

想向所有為我實習提供協助和指導的市中級人民法院的工作人員和我指導老師致謝感謝你為我順利實習所作的協助和努力。首先。

第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，實習是由大學法律系和市中院共同布置的通過實習。鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，解并參與了大量民事訴訟的庭審過程在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作并且對局部參與案件提出了自己的想法。此期間，進一步學習了民法及民事訴訟法對順序問題有了更深的理解將理論與實踐有機結合起來。工作得到實習單位充沛的肯定和較好的評價。

一、案件的由來和審理經過

與經貿有限公司、、及買賣合同糾紛一案由市人民法院年月日作出（）四西民二初字第號民事判決。宣判后，不服，提出上訴，市中院于年月日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人、委托人，被上訴人市經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委托人，被上訴人市（以下簡稱建筑公司）委托人，被上訴人市（以下簡稱開發公司）委托人，被上訴人、委托人到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

二、當事人和其他訴訟參加人情況

上訴人（原審原告）：

委托人：

被上訴人（原審被告）：

法定代表人：

委托人：

被上訴人（原審被告）：

法定代表人：

委托人：，

被上訴人（原審被告）：

法定代表人：

委托人：，

被上訴人（原審第三人），

委托人：

三、原判要點和上訴的主要內容

原告訴稱：年月日原告與被告市簽訂商品房出售協議書，將二期工程⑥⑦，軸約平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款萬元，后又于年月日、月日分兩筆交增面積款萬元。但被告市經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年月被被告市賣給第三人，是重復買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告市經貿有限公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。

被告市經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告市與原告所簽的合同是受經貿公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與市所簽購房合同是重復買賣行為，開發公司發現重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。

被告市（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與市簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。

被告市（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。

第三人訴稱：第三人于年月日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。

原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在年月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重復出售后，于年月日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司于年月日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告市與第三人簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立；被告市與原告簽訂的合同無效，被告市于本判決發生法律效力之日起立即返還原告購房款萬元，并給予房款萬元一倍的賠償損失，兩項合計萬元。被告市經貿有限公司承擔連帶責任。

上訴人請求撤銷原審法院判決，依法重新判決與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委托同意的，賣房款由經貿公司用于支付工程款。此后經貿公司于年月取得《商品房銷（預）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。買房是年月日，重復買該房合同是二年后的年月，同算帳“換據是年月，均在經貿公司年月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》后又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。

被上訴人經貿公司、建筑公司、開發公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。

被上訴人辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴人與經貿公司、建筑公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。與開發公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而的合法權益應受到保護。

四、對事實和證據的分析及認定

年月市計劃委員會批準開發建設座落于市英雄大街號：的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司，投資并組織建筑施工管理人是經貿公司，建筑施工是建筑公司。工程于年月開工。

年月日與建筑公司簽訂了《購房協議書》（建筑公司對外銷售商品房是由經貿公司委托），購買在建二期工程一層商網⑥⑦，軸，建筑面積約平方米，交付房款萬元，同年月日、月日又交增面積款萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。

年月日與開發公司簽訂了《商品房銷（預）售合同》，購買在建二期工程一層商網⑥⑦，，軸建筑面積平方米，按合同約定交付房款萬元，建筑公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建筑面積與購買的建筑面積均為商網一層同一處房屋。起訴前，在未取得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。

年月日，在律師事務所律師（經貿公司法律顧問）的見證下，由企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房（二期工程建筑樓房）的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。年月日經貿公司取得《商品房銷（預）售許可證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與簽訂的購房協議再一次進行確認。年月日開發公司以無權出售商網房屋為由，向送達了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因強行占有了合同約定房屋，年月日向法院提起訴訟，要求取得協議約定商品房。

證據：

⒈與建筑公司簽訂的購房協議書及建筑公司出具的購房款收據。

⒉與開發公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。

⒊批發市場新建樓所有權確認書。

⒋商品房預售申報表和商品房銷（預）售許可證。

⒌開發公司給送達的通知。

⒍經貿公司確認書。

⒎國有土地使用證。

⒏產權確認書及移交收據。

⒐施巍證言材料。

⒑王金榮的證言材料。

⒈其它相關證據材料。

五、解決糾紛的意見和理由

根據原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：與建筑公司簽訂的房屋買賣協議書和與開發公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關系應受法律保護。

經二審開庭審理合議庭評議認為：

⒈與建筑公司簽訂的商品房買賣協議有效，其買賣關系應受到法律保護。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的