改變城區土地用途實施意見

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編者按：本文主要從嚴格計劃管理，控制供應總量；嚴格收購儲備，規范土地市場；嚴格交易程序，規范交易行為；嚴格土地出讓收支管理，確保政府收益不流失進行講述。其中，主要包括：用地單位或個人需要改變現有土地用途，須向國土資源管理部門提出申請，并由國土部門在符合土地利用總體規劃、城市總體規劃的前提下，草擬土地供應計劃，報市政府審批后執行、本著應收盡收的原則，土地儲備中心負責城區需要改變用途的土地收購工作、收購方將原土地使用者的收購申請、收購方擬定的收購協議、可行性分析報告等相關資料上報國土部門，由國土部門簽署初審意見，報分管市領導審批后予以實施、土地補償標準由有評估資質的土地評估機構按照收購時土地使用性質和批準的原土地用途進行評估確定、處置方式、前置條件、處置程序、政府土地收益是指土地出讓總價款減去土地、房屋使用權補償及前期費用等收購儲備成本后的余額、確定改變土地用途的政府收益、國土部門、財政部門要相互配合，共同做好改變土地用途后土地出讓收入的結算工作等，具體材料請詳見：

為進一步加強土地市場建設，強化國有土地的用途管制，規范用地行為，合理優化配置土地資源，有效解決我市集鎮及中心城區部分用地單位因企業改制安置職工、企業轉型、城市規劃調整、退城進園等原因申請改變現使用土地用途特別是將工業用途變更為商業、商品房開發等經營性用地的報批管理問題，確保政府土地收益不流失，根據上級有關精神，經2009年第三次政府常務會議同意，提出如下意見：

一、嚴格計劃管理，控制供應總量

用地單位或個人需要改變現有土地用途，須向國土資源管理部門（以下簡稱“國土部門”）提出申請，并由國土部門在符合土地利用總體規劃、城市總體規劃的前提下，草擬土地供應計劃，報市政府審批后執行。

二、嚴格收購儲備，規范土地市場

（一）本著應收盡收的原則，土地儲備中心負責城區需要改變用途的土地收購工作。對土地儲備中心認定不宜收購的土地，可由原土地使用者直接委托土地交易中心公開交易。

（二）收購方案報批。收購方將原土地使用者的收購申請、收購方擬定的收購協議、可行性分析報告等相關資料上報國土部門，由國土部門簽署初審意見，報分管市領導審批后予以實施。

（三）補償標準的確定。土地補償標準由有評估資質的土地評估機構按照收購時土地使用性質和批準的原土地用途進行評估確定（特殊情況雙方協商），房屋補償按房屋性質由有評估資質的房屋評估機構按市場價評估確定。

三、嚴格交易程序，規范交易行為

（一）處置方式

根據國土資源部39號令和《物權法》及相關法律的規定，劃撥土地使用權改變用途、出讓土地使用權改變用途及供應工業和經營性用地必須采取招標拍賣掛牌的方式公開出讓。

（二）前置條件

1、產權清晰。尤其要查明改變土地用途地塊的土地使用權、房屋所有權是否存在抵押或查封的情況，已抵押或查封的必須要解除抵押或查封，才能改變土地用途，有糾紛的不能改變用途。

2、清場拆遷。涉及拆遷和搬遷的，必須要有原單位對拆遷和搬遷的意見，對職工的安置要符合有關法律規定，不能引發群體性上訪事件的發生。

3、規劃許可。需要改變現有土地用途的必須由規劃部門同意，并出具改變用途后土地的《規劃設計條件》。

（三）處置程序

1、原土地使用單位向國土部門提出改變土地用途的申請。國土部門依據年度供應計劃審查后，報市政府審批。

2、部門配合。各有關部門要根據各自職責，做好國有資產處置、房產評估、土地評估、出讓金結算等工作。涉及到國有資產處置或變性的，要有國資部門的批復；土地上有房產的，要有房產評估報告，進行清產核資；國土部門要進行現場勘測、評估，確定土地資產量；財政部門負責做好土地出讓金征收結算工作。

3、原土地使用單位提供相關資料，在符合改變土地用途前置條件的情況下進行土地、房產評估，確定補償標準。

4、原土地使用單位與土地儲備中心簽訂收購協議，不宜收購的與土地交易中心簽訂《委托處置協議》，同時按程序收回原土地使用者的土地使用權。

5、市國土部門擬定改變用途的出讓方案報市政府同意后公開交易。

6、成交后，土地收購方與國土部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并負責將土地出讓總價款全額上繳財政。財政部門直接將收購成本撥付土地儲備中心，委托處置的直接撥付原土地使用者，及時結算相關費用。

7、依法登記，頒發土地使用證。

四、嚴格土地出讓收支管理，確保政府收益不流失

（一）政府土地收益是指土地出讓總價款減去土地、房屋使用權補償及前期費用等收購儲備成本后的余額。政府土地收益主要用于城市建設、收購儲備及企業安置不足的補充等。

（二）確定改變土地用途的政府收益

1、政府土地收益最低標準的確定。改變土地用途的土地收益確定，采用政府最低收益制。原土地使用者的土地使用性質為劃撥的，最低收益為改變用途后的土地評估價的50%。

原土地使用者的土地使用性質為出讓的，最低收益為改變用途后土地的評估價與改變用途時原用途的土地評估價的差額。

2、超過土地收益最低標準的分配。來源為土地儲備中心收購的土地，在扣除各項稅費后全部為政府收益；來源為委托處置的土地，在扣除各項稅費和留足農業土地開發出讓金、國有土地收益基金、廉租住房建設資金后50%返還給原土地使用者，其余為政府收益。

（三）國土部門、財政部門要相互配合，共同做好改變土地用途后土地出讓收入的結算工作。

土地儲備中心收購的土地成交后，按土地出讓總價款全額入財政。國土部門負責土地收購、前期開發及業務費的結算，編制結算單，呈報“國有土地使用權出讓收入結算審批表”；財政部門負責政府土地凈收益的結算、提取國有土地收益基金、用于農業土地開發的土地出讓金等其它支出。

鄉鎮改變土地用途的管理參照本意見執行。