縣物業服務管理規定

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一、為了規范全縣物業服務管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《國務院物業管理條例》《省物業服務管理條例》和《市住宅物業管理條例》等規定，結合本縣實際，制定本規定。

二、物業服務管理堅持黨的領導、政府主導、社區協管、業主自治、各方參與、協商共建、科技支撐的工作原則。

三、本規定所稱物業服務管理，是指業主選聘物業服務人按照物業服務合同約定，在物業服務區域內為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等服務的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

四、縣住房和城鄉建設局（以下簡稱“縣住建局”）負責全縣物業服務管理活動的監督管理工作。

各鎮（辦）負責本轄區物業服務管理活動的指導、協調和監督工作。

各社區居（村）民委員會在鎮（辦）的指導下做好物業服務管理的相關工作。

五、各相關部門按照各自職責，做好物業服務管理監督的相關工作。

（一）縣發改局負責政府指導價的物業服務收費標準的制定工作。

（二）縣公安局負責監督檢查治安管理等相關工作。

（三）縣民政局負責指導社區、村（居）民委員會對業主大會、業主委員會、物業管理委員會和物業服務人的指導和監督。

（四）縣應急管理局負責消防和其他應急救援工作，縣消防大隊負責具體實施。

（五）縣衛健局負責突發公共衛生事件的預防和應對處置工作。

（六）縣自然資源局負責對違反規劃建筑的認定工作。

（七）生態環境局分局負責監督檢查污染環境的行為。

（八）縣城管局負責依法查處違規搭建，損壞綠地，任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響城市市容環境的行為。

（九）縣市場監管局負責監督檢查價格公示、違規收費、特種設備安全、市場計量等行為。

（十）縣人防辦負責查處破壞、侵占人民防空工程設施的行為，監督檢查使用單位履行人民防空工程設施維護管理責任。

（十一）供水、供電、供氣、供熱、通信等公共服務監管部門負責做好相關監督檢查工作；

（十二）其他有關部門按照各自職責，做好物業服務區域內的相關監督管理工作。

六、物業服務區域劃分由縣住建局根據《省物業服務管理條例》的有關規定進行劃分。前期物業服務由建設單位根據《省物業服務管理條例》的有關規定通過招標或者協議方式選聘物業服務人。

七、物業服務區域內全體業主共同組成業主大會。物業服務區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

八、符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會：

（一）房屋出售并交付的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付滿兩年的，且房屋出售并交付的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之二十以上的。

九、召開首次業主大會，由建設單位向所在地鎮（辦）提出申請，同時在物業服務區域內公告。符合條件的，鎮（辦）組織成立業主大會籌備組。

十、業主大會籌備組由業主代表、建設單位、鎮（辦）、社區黨組織、居民（村民）委員會等代表組成。

業主大會籌備組組長由鎮（辦）工作人員擔任，業主代表由業主推選產生。

十一、業主大會籌備組組織業主召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會由主任、副主任和委員組成，業主委員會成員人數為單數，其任期一般為三年，可以連選連任。

十二、業主委員會自選舉產生之日起30內，向縣住建局進行備案。業主委員會持備案回執和相關資料到鎮（辦）開具業主委員會印章刻制證明，并按有關程序刻制業主委員會印章。

十三、業主委員會可采用招標或者協議的方式選聘物業服務人。

（一）采用招標方式選聘物業服務人的，由業主委員會組織招標，并代表業主與中標的物業服務人簽訂物業服務合同。

（二）采用協議方式選聘物業服務人的，業主委員會將兩家以上備選物業服務人的基本情況、擬簽訂物業服務合同的主要內容在物業服務區域內顯著位置公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，由業主共同決定。

物業服務人與業主委員會簽訂合同后，應按照《省物業服務管理條例》的規定將物業服務合同報縣住建局備案。

十四、物業服務收費遵循誠實守信、公平合理、質價相符的原則，實行政府指導價和市場調節價。物業服務的收費標準和形式，由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。物業服務人應在物業服務區域內顯著位置公示服務事項、服務質量等級、服務標準、收費項目及明細、收費標準等事項。

十五、物業服務人應按照物業服務合同約定的服務質量等級和服務標準提供服務，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防、公共衛生、動物管理以及物業裝飾裝修和使用等法律、法規的行為，應及時采取合理措施制止和向有關部門報告，并協助處理。

十六、物業服務人應制定物業服務區域內突發公共事件應急預案，并定期組織演練。發生突發公共事件時，物業服務人在采取應急措施的同時，應及時向有關部門報告，并協助做好相關配合工作。物業服務人應定期進行安全檢查。發現事故隱患時，應及時發出警示和采取處置措施，并向有關部門報告。

十七、物業服務合同期限屆滿90日前，業主委員會應組織業主共同決定選聘或者續聘物業服務人。

十八、物業服務區域內不得有下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者改變房屋外貌，在外墻體開設、擴大門窗；

（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施；

（四）違反法律、法規以及管理規約（臨時管理規約），未經有利害關系的業主一致同意，擅自將住宅改變為經營性用房；

（五）違反有關規定制造、存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；

（六）違反有關規定任意停放機動車和非機動車、私拉電線（纜）為電動車輛充電或者電動車輛進樓入戶充電的；

（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（九）飼養動物干擾他人正常生活的；

（十）違反噪聲污染防治法律、法規規定，制造噪聲干擾他人正常生活的；

（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（十二）違反法律、法規以及管理規約（臨時管理規約）從事危害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。

發現有上述行為的，業主有權投訴、舉報。物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會應當勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應及時報告有關部門，有關部門應當依法及時處理。

十九、業主、業主委員會、物業服務人之間在物業服務活動中發生爭議的，當事人通過協商、調解方式處理物業服務糾紛，調解應當遵守法律法規、有關政策，維護公序良俗，及時、就地進行，防止矛盾激化。協商、調解不成的，可以依法向人民法院提起訴訟或者申請仲裁。

二十、鎮（辦）可以召集由業主、物業服務人、業主委員會、公安派出所、社區、村（居）民委員會等方面的代表參加的物業服務管理聯席會議，協調解決物業服務管理中遇到的問題。

二十一、業主、業主委員會、物業服務人及其他人員違反本規定，相關職能部門按照《國務院物業管理條例》《省物業服務管理條例》等的相關規定予以處理。

二十二、國家機關及其工作人員在物業服務管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由有權機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

二十三、縣住建局可根據本規定出臺具體的實施細則。

二十四、本規定自發布之日起30日后施行，有效期5年。